再建築・再開発、認可の無効化や明け渡しが遅延要因に　分譲申請を逃すと現金精算も

再建築・再開発などの整備事業では、着工直前でも組合設立認可の無効化で事業を最初からやり直す事例があるほか、移転時の明け渡し問題が解体や着工を妨げることもある。KB Real Estate TVが伝えたキム・イェリム弁護士の説明では、事業の進行を左右するこうした問題に加え、組合員が分譲申請の時期を逃し、現金精算の対象となるケースにも注意が必要だ。

新築マンション価格が上昇傾向にあるなか、整備事業に目を向ける需要が増えている。ただ、各段階で複雑な法的手続きと利害関係が絡むため、十分な情報を得ずに参加すると不利益を被るおそれがある。

キム・イェリム弁護士によると、整備事業の対象地では法理が確立しているとは言い切れない部分があり、争いの余地が非常に多い。許認可に関する行政訴訟や組合員の分譲資格をめぐる訴訟など、事業の段階に応じてさまざまな訴訟が起きているという。

着工直前でも認可が無効に　店舗や教会との協議も課題

大きなリスクの一つは、許認可段階の不備だ。着工直前まで進んでいても、組合設立認可が無効となり、事業全体を最初からやり直さなければならない場合がある。ソウルのチャンウィ洞のある区域では、組合設立段階で同意書を集める過程に「持分の細分化」などの問題があり、組合設立が取り消された事例があった。

事業後半で課題となるのが、店舗や教会など多くの人が利用する施設との協議だ。移転段階で店舗の賃借人との明け渡し問題が解決しなければ、解体や着工が難しくなることがある。特に再建築では、再開発と異なり営業補償費が法律上保障されない場合が多く、権利金などを求める賃借人と組合の対立が事業の遅れにつながることもある。

動画では、最近の江南の再建築事業のように採算性の高いところでは、店舗を所有する組合員にマンションの分譲権を保障する形で協力を得る場合もあると説明した。ただし、店舗の賃借人は権利金の問題から移転を望まないことがあるという。

明け渡しは、移転段階全体に関わる主要な争点でもある。整備事業の仕組み上、解体と着工には占有者が一人も残っていないことが必要になる。通常は占有者全員を対象に一括して明け渡し訴訟を起こし、移転した場合に取り下げる形で進める。

過去には移転を遅らせて利益を得ようとする考え方もあったが、最近は法的手続きによる強制執行が可能だ。逆に不当利得の返還や刑事処罰の対象となる可能性もあり、利益を狙った「居座り」は非常に難しい構造だという。

工事費1,000万ウォン以上の事例も　追加負担金に注意

最近、整備事業の現場で大きな話題となっているのが追加負担金だ。施工会社を選定し、工事請負契約を結ぶ事業では、工事費が1,000万ウォン以上となる事例も頻繁に見られるようになった。過去に700万～800万ウォン台で交渉していた事例と比べ、大幅な上昇となっている。

問題は、整備計画の策定時に想定した負担金と、実際に支払う金額の差が大きくなる可能性があることだ。動画では、費用が上がり続ける一方で分譲価格はそれほど上がらない構造のため、増えた費用を組合員が追加負担金として負う可能性が高いと説明した。総会で議決があれば追加負担金も決議されたものとみなされ、支払う必要があるという。

組合員には、整備計画の策定時に工事費と追加負担金の見込み額を慎重に確認することが求められる。予想される負担が重すぎる場合は、分譲申請の段階で申請せず、現金精算の対象となる選択肢もある。

分譲権を得るために確認すべき手続き

整備事業は長期間にわたるため、組合員が意図せず資格を失う事例も少なくない。多数の総会通知や広報誌が届くなかで確認を怠り、重要な時期を逃すことがある。組合員としてマンションの分譲権を得るには、特に二つの手続きを確認する必要がある。

一つ目は、組合設立段階での「組合設立への同意」だ。再建築では、この同意をしなければ組合員分譲を受けられない。二つ目は「分譲申請」で、申請時期を逃すと組合員資格を失い、現金精算の対象に分類される可能性がある。

動画では、事業が長く続くうちに住所変更を届け出ず通知を受け取れなかったり、多数の議案が届くなかで分譲申請を見落としたりして、現金精算の対象となる事例が多いと説明した。組合員分譲を希望する場合は、配布物が届くたびに内容を丁寧に確認する必要がある。

出典：元の動画（YouTube）