"분양 신청 놓치면 현금 청산"…재건축 사업 지연시키는 결정적 변수들

신축 아파트 가격이 상승세를 보이면서 재건축·재개발 등 정비사업으로 눈을 돌리는 수요가 늘고 있다. 하지만 정비사업은 사업 단계마다 복잡한 법적 절차와 이해관계가 얽혀 있어, 제대로 된 정보 없이 접근했다가는 낭패를 볼 수 있다.

KB부동산TV가 전한 김예림 변호사의 설명에 따르면, 정비사업지 같은 경우에는 법리가 확립됐다고 보기 어려운 부분이 있어 다툼의 소지가 굉장히 많다. 인허가 관련 행정소송이나 조합원 분양 자격과 관련된 소송 등 시기마다 다양한 형태의 소송이 진행된다.

인허가 무효화와 상가 협의, 사업 멈추게 하는 '복병'

정비사업의 큰 리스크 중 하나는 인허가 단계에서의 결함이다. 이미 착공 직전 단계임에도 조합설립 인가가 무효화되어 사업 전체가 처음부터 다시 시작해야 하는 사례도 있다. 서울 장위동의 한 구역에서는 조합 설립 단계에서 동의서를 받는 과정 중 '지분 쪼개기' 등의 문제로 인해 조합 설립이 취소된 사례가 있었다.

사업이 후반부로 접어들었을 때 마주하는 복병은 상가나 교회 등 다중시설과의 협의 문제다. 이주 단계에서 상가 임차인과의 명도 문제가 해결되지 않으면 철거와 착공이 어려워질 수 있다. 특히 재건축의 경우 재개발과 달리 영업 보상비가 법적으로 보장되지 않는 경우가 많아, 권리금 등을 요구하는 임차인과 조합 간의 갈등이 사업 지연으로 이어지기도 한다. 영상에서는 최근 강남 재건축처럼 수익성이 좋은 곳들은 상가 조합원에게 아파트 분양권을 보장하는 방식으로 협조를 이끌어내기도 하지만, 상가 임차인의 경우 권리금 문제로 이주를 원치 않을 수 있다고 설명했다.

이주 단계에서의 명도 문제도 주요 쟁점이다. 정비사업 구조상 철거와 착공을 위해서는 단 한 명의 점유자도 남아있어서는 안 되기 때문이다. 보통은 전부 점유자를 대상으로 일괄명도 소송을 진행한 뒤, 이주를 하면 취하하는 방식으로 진행한다. 과거에는 이주를 늦추며 이득을 보려는 인식도 있었으나, 최근에는 법적 절차를 통해 강제집행이 가능하며 오히려 부당이득 반환이나 형사처벌의 대상이 될 수 있어 '알박기'가 매우 어려운 구조다.

"공사비 1,000만 원 시대"…피할 수 없는 추가 분담금의 늪

최근 정비사업 현장의 뜨거운 화두는 추가 분담금이다. 시공사를 선정하고 공사 도급계약을 체결하는 곳들의 경우 공사비가 1,000만 원 이상인 사례도 빈번해졌다. 과거 700~800만 원대에서 협상이 되었던 사례들과 비교하면 큰 폭으로 상승한 것이다.

문제는 정비계획 수립 단계에서 예상했던 분담금과 실제 납부해야 하는 금액 사이에 괴리가 커질 수 있다는 점이다. 영상에서는 계속 비용은 올라가고 분양가는 그렇게 많이 오르지 않는 구조라 결국 늘어난 비용을 조합원이 추가 분담금 형태로 떠안게 될 가능성이 높다고 설명했다. 특히 총회 의결이 있으면 추가 분담금 결의도 된 것으로 보기 때문에 납부를 해야 한다.

조합원들은 정비계획 수립 시 공사비와 추가 분담금 예정액을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 예상되는 분담금이 너무 부담스럽다면 분양 신청 단계에서 신청을 하지 않음으로써 현금 청산 대상자가 되는 선택을 할 수도 있다.

"분양 신청 안 하면 현금 청산"…조합원 자격 지키는 법

정비사업은 긴 시간 동안 진행되는 만큼, 조합원들이 의도치 않게 자격을 상실하는 사례도 적지 않다. 수많은 총회 통지서와 소식지가 오가는 과정에서 이를 등한시하다가 결정적인 시기를 놓치는 경우다. 조합원으로서 아파트 분양권을 받기 위해 반드시 지켜야 할 핵심 절차는 다음과 같다.

첫째는 조합 설립 단계에서의 '조합 설립 동의'다. 재건축의 경우 이를 해야 조합원 분양을 받을 수 있다. 둘째는 '분양 신청' 단계다. 이 시기를 놓치면 조합원 자격을 잃고 현금 청산 대상자로 분류될 수 있다. 영상에서는 정비사업이 굉장히 오래 진행되다 보니 주소 변경을 하지 않아 통지서를 받지 못하거나, 여러 안건이 쏟아지는 과정에서 분양 신청을 놓쳐 현금 청산자가 되는 사례가 많다고 언급했다. 따라서 조합원 분양을 원한다면 유인물이 올 때마다 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「죽은 사람 이름으로 투표까지? 재건축 현장에서 지금 벌어지고 있는 황당한 일들 (김예림 변호사 1부)」