주거 PF 규제 2년 유예…전체 4.56%·토담대 32.20%의 간극

금융위원회·금융감독원·재정경제부·국토교통부 등 관계기관은 2026년 10월 13일 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 점검회의에서 주거사업장의 자기자본비율 연계 규제를 2년 늦추고 2029년부터 단계적으로 적용하기로 확정했다. 주택사업의 자금 조달을 돕기 위한 조치지만, 같은 날 공개된 지표에는 PF 시장의 안정과 취약성이 동시에 나타났다.

전체 위험노출은 줄었지만 PF 대출은 다시 늘었다

금융당국 자료를 보면 2026년 6월 말 금융권 PF 익스포저, 즉 대출·채무보증 등을 합친 위험노출액은 168조8000억원이다. 3월 말보다 1조원 줄었고, 2023년 말 231조1000억원과 비교하면 62조3000억원 감소했다. 2년 반 동안 부실 사업장 정리와 사업 완료가 이어진 결과다.

그러나 감소 속도는 느려졌다. PF 대출 잔액은 115조8000억원으로 3월 말 115조5000억원보다 3000억원 늘었다. 2023년 말 이후 첫 증가다. 2분기 신규 취급액도 23조5000억원으로 1분기 16조8000억원보다 6조7000억원 늘었다. 위험을 일률적으로 줄이는 단계에서 사업성이 있다고 판단한 사업장에 다시 돈을 넣는 선별 공급 단계로 이동하고 있다는 뜻이다.

4.56%와 32.20%, 같은 시장의 다른 온도

전체 PF 대출 연체율은 4.56%로 석 달 전보다 0.09%포인트 낮아졌다. 사업성 평가에서 유의(C) 또는 부실우려(D)로 분류된 여신도 15조1000억원으로 1조3000억원 감소했다. 전체 익스포저에서 차지하는 비중은 9.0%다. 대손충당금 대비 유의·부실우려 여신을 보여주는 커버리지비율은 65.8%에서 67.7%로 높아졌고, PF 고정이하여신비율은 10.04%에서 9.76%로 낮아졌다.

반면 저축은행·여신전문금융회사·상호금융 등 중소금융회사의 토지담보대출 연체율은 32.20%로 0.32%포인트 올랐다. 연체채권은 3조3000억원에서 3조1000억원으로 7.8% 줄었지만, 대출 잔액이 10조4000억원에서 9조5000억원으로 8.7% 더 빠르게 감소했기 때문이다. 분모인 잔액이 더 크게 줄어 연체율이 상승한 측면이 있지만, 남아 있는 연체채권 3조1000억원 자체가 작아진 것은 아니다.

따라서 32.20%를 곧바로 신규 부실의 급증으로 읽는 것도, 분모 효과만 강조해 위험이 해소됐다고 보는 것도 정확하지 않다. 토지 매입 단계에서 잡힌 담보대출은 본PF 전환이나 사업 매각이 지연될수록 회수 기간이 길어진다. 전체 PF 지표가 개선되는 동안 초기 단계 사업장의 부담이 비은행권에 남아 있는지를 별도로 봐야 한다.

주거는 2029년부터 5%…비주거와 규제 시계가 갈린다

이번 결정으로 주거사업장은 자기자본비율을 사업성 평가와 충당금, 대출 취급 요건에 반영하는 규제를 2027년과 2028년에 적용받지 않는다. 기준은 2029년 5%, 2030년 10%, 2031년 15%, 2032년 이후 20%로 올라간다. 비주거사업장은 예정대로 2027년부터 5%를 적용해 2030년 20%에 도달한다.

다만 위험가중치에는 예외가 있다. 은행과 증권사는 2027~2028년에도 자기자본비율 5%를 충족한 주거사업장에 낮은 위험가중치를 적용받을 수 있다. 규제 의무는 늦추면서 자본을 더 넣은 사업장에는 금융회사의 자금 공급 부담을 줄여주는 유인을 먼저 제공하는 구조다.

정책의 목표는 분명하다. 공사비와 금리 부담으로 자금 조달이 막힌 정상 주거사업장이 규제 도입 때문에 멈추는 것을 피하겠다는 것이다. 금융당국은 수도권 규제지역의 279개 주거사업장에 담당자를 지정했다. 10월 2일 기준 PF·건설사 금융애로 해소센터에 접수된 47건 가운데 27건은 상담·검토를 마쳤고, 20건은 담당 기관에 배정했다.

유예 기간의 성패는 ‘공급량’보다 사업장 선별에 달렸다

규제가 늦춰졌다고 해서 자기자본이 적은 모든 사업장에 대출 문턱이 낮아지는 것은 아니다. 금융회사는 분양성, 인허가 진행도, 토지 확보, 공사비와 이자 부담을 계속 심사한다. 당국도 비주거사업장 규제와 PF 한도 규제, 기존 업권별 건전성 규제는 일정대로 적용한다고 밝혔다. 주거사업장 지원과 부실 사업장 정리를 동시에 진행하겠다는 뜻이다.

관건은 유예된 2년 동안 늘어난 자금이 실제 착공과 공급으로 이어지는지다. 9월 주택금융공사의 PF 보증 승인액은 7049억원으로 2025년 9월 6217억원보다 832억원 늘었지만, 보증 승인만으로 준공을 보장할 수는 없다. 사업비 상승이나 분양 지연이 생기면 금융 지원은 만기 연장으로 머물 수 있다.

점검 지표도 둘로 나눠 볼 필요가 있다. 첫째는 정상화 지표다. PF 신규 취급액, 착공 전환 사업장 수, 보증 승인 뒤 실제 집행액을 함께 봐야 한다. 둘째는 잔존 위험 지표다. 중소금융회사 토지담보대출의 연체채권 규모와 회수율, 유의·부실우려 여신, 자기자본 5% 미만 주거사업장의 비중을 추적해야 한다. 전체 익스포저가 줄었다는 한 가지 수치만으로는 두 흐름을 구분하기 어렵다.

이번 조치는 주택공급을 위한 금융의 시간표를 2년 늦춘 선택이다. 2029년부터 기준이 매년 5%포인트씩 높아지는 만큼 시행사와 금융회사가 유예를 단순 연장으로 쓰지 않고 자기자본을 보강하는 준비 기간으로 활용해야 한다. 공급을 서두르는 동안 초기 사업장의 손실을 누구의 자본으로 흡수할지도 함께 공개해야 정책의 비용과 효과를 판단할 수 있다.

참고자료

• 금융위원회, 「부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 겸 주택공급 촉진을 위한 금융지원 대책 점검회의 개최」
• 연합뉴스, 「주거사업장 자기자본비율규제 2년 유예…비주거사업장은 내년부터」