"강남에서 동탄까지 남쪽으로 확장되는 생활권"... 수도권 주택 시장 재편하는 '대서울 역삼각권'

수도권 주택 시장의 중심축이 기존 서울 중심에서 남쪽으로 확장되며, 이른바 '대서울 역삼각권'을 중심으로 재편되고 있다. 서울대 김경민 교수는 최근 공개된 영상에서 업무지구 접근성과 광역급행철도(GTX)의 연결성이 주택 시장의 새로운 패러다임을 형성하고 있다고 분석했다.

반도체 벨트와 광역철도 연결이 만든 '대서울 역삼각권'

영상에 따르면, 현재 수도권 주택 시장은 강남 3구, CBD(도심), YB(여의도)로 이어지는 서울의 기존 업무지구와 삼성전자·SK하이닉스 등 반도체 벨트가 강력한 '앵커(Anchor)' 역할을 하며 연결되고 있다. 김 교수는 국민연금 가입 사업장 데이터를 기반으로 월급 570만 원 이상 사업장을 지도화한 결과, 강남 3구와 판교·분당, 그리고 삼성전자가 위치한 동남권 축이 연결되는 지점에 주목했다.

이러한 흐름은 GTX-A 라인, SRT, 신분당선, 경부고속도로 등을 통해 구체화된다. 김 교수는 강남 3구, 수서, 분당·정자, 동탄 등으로 이어지는 이 축을 '대서울 역삼각권'이라 명명하며, 이 라인을 따라 고가 주택지가 중첩되고 주택 시장이 재편되는 모습이 나타나고 있다고 설명했다. 특히 강남이라는 기존 앵커와 반도체 벨트라는 새로운 앵커가 연결되면서 성장 축이 남쪽으로 향하고 있다는 분석이다.

교통비 절감이 주거비 상승으로 이어지는 메커니즘

수도권과 서울 내부의 통행 수단 분담률 차이는 주택 시장 변화를 설명하는 핵심 변수로 꼽혔다. 영상 속 자료에 따르면 서울 내부 통행은 대중교통 비중이 61%에 달하며 그중 철도가 37%를 차지한다. 반면, 서울로 출퇴근하는 수도권 거주자의 경우 승용차 이용 비중이 65%로 대중교통(35%)보다 높게 나타난다.

김 교수는 만약 경기도권에서 서울로 이동할 때 승용차 대신 GTX와 같은 광역급행철도를 이용하게 된다면, 교통비가 절감되어 주거비로 활용할 수 있는 여력이 늘어난다고 분석했다. 즉, 소득이 일정할 때 교통비 감소가 주택 가격 상승을 유도하는 요인이 된다는 것이다. 이에 따라 GTX, KTX, SRT 등의 광역철도망은 단순히 통근 거리를 단축하는 것을 넘어 도시계획과 도시개발의 패러다임을 바꾸는 변수가 되고 있다.

행정권 넘어선 생활권 확장과 동북권의 과제

현재 서울의 성장 축이 남쪽으로 쏠리는 이유는 2호선 라인과 반도체 벨트라는 강력한 업무지구가 남쪽에 형성되어 있기 때문이다. 김 교수는 서울의 행정권은 기존 형태를 유지하고 있으나, 생활권은 남쪽으로 확장되고 있다는 점을 지적했다. 만약 서울 북부에 강력한 업무지구 벨트가 있었다면 성장 축은 북쪽으로 향했을 것이라는 분석이다.

이 과정에서 서울 동북권 지역이 소외될 가능성에 대한 우려도 제기됐다. 김 교수는 동북권의 성장을 이끌기 위해서는 GTX-B, GTX-C 라인이 구축되는 것에 그치지 않고, 역을 중심으로 한 업무지구 개발과 앵커 기업 유치가 최우선되어야 한다고 강조했다. 철도망 확충 이후 주변에 주택을 어떻게 공급할지에 대한 도시계획적 고민이 병행되어야 한다는 제언이다.