光教「ホットプレイス」の没落？ ALLEYWAY GWANGGYO、空室続出で商圏の危機に直面

かつて水原・光教の代表的な「ホットプレイス」として数えられ、観光客500万人を記録した商圏が、最近深刻な空室問題により困難を極めている。2019年にオープンした「ALLEYWAY GWANGGYO」の場合、一時は特色ある店舗が集まり活気に満ちていたが、現在は内部の動線に沿って空室が連なっているなど、商圏の停滞が可視化されている。

アクセスの低下と高い運営費が招いた「空室の悪循環」

YouTubeチャンネル「Jayeongeop Diary」の映像によると、ALLEYWAY GWANGGYOの停滞の原因としては、立地的な限界と費用の負担が指摘されている。当該商圏は光教湖水公園の近隣に位置しているが、湖の散歩道と直接つながっておらず、階段を上がらなければならない構造的な特性のため、アクセス性が低いとの指摘がある。オープン当初はSNSでの話題性のおかげで、顧客が自ら訪れる「目的型訪問」が可能であったが、新鮮さが失れた後は、低いアクセス性が弱点として作用したという分析だ。

費用の問題も主な原因として挙げられる。映像では、過去の高い駐車料金が顧客の再訪問を妨げる要素であったと言及された。また、入居店舗の運営負担も大きかったことが示されている。ALLEYWAY GWANGGYOは、売上高の一定割合を手数料として支払う手数料店舗方式が適用されており、売上が高い時は手数料の負担が大きく、売上が下落する時は固定管理費や人件費などを賄うのが難しい構造であったという説明だ。このような運営負担は結局、店舗撤退へとつながり、店舗が抜けた場所に再び空室ができる「悪循環」が繰り返され、商圏の活力が急激に低下した。

周辺商圏への集中現象とMD構成の重要性

商圏内の競争構図の変化も変数として作用した。ALLEYWAYがオープンした後、光教中央駅近隣のGalleria Department Store、LOTTE OUTLETS、AVENUE FRANCEなどの大型商業施設が一つの巨大な商圏として結びつき、湖水公園近隣の他のメイン商圏に顧客が集中したことで、ALLEYWAY独自の差別化が弱まったという分析だ。顧客が商圏の発展した側へと流れることで、相対的にALLEYWAYの立地は狭まったことになる。

現場関係者の意見を総合すると、今後の商圏回復のためには、適切なMD（商品構成）の再編と管理団体の効率的な運営が必要であると見られる。映像の出演者は「MD構成さえ適切に整い、管理団体が運営をうまく行えば、十分に再び盛り返せる場所だ」と展望した。自営業の現場では、一度のブームよりも、顧客が継続的に訪問できる動力を維持することが、商圏生存の核心的な課題として提示された。