“仅限市价5%范围内”……家族间低价转让房产时需注意转让税与赠与税风险

有分析指出，在进行家族间以低于市价的价格交易房地产的“低价转让”时，卖方和买方都可能产生税务风险。根据房地产专业频道“房地产节税时代”的视频，父母与子女等特殊关系人之间的低价交易，在税法上适用非常严格的标准。

赠与税30%标准与转让税5%标准的差异

低价转让时产生的税收，根据买方（子女）和卖方（父母）立场的不同，适用的标准也不同。根据视频中的说明，对于买方而言，根据《继承税及赠与税法》第35条，当市价与实际交易价格的差额达到“市价的30%或3亿韩元”中的较小值以上时，将被征收赠与税。也就是说，只有超过这一基准线的超额部分才会计算赠与税。

另一方面，对于作为卖方的父母而言，则适用“否定不当行为计算”规定。视频中解释称，如果父母以低于市价的价格出售，可以按市价重新计算并征收转让所得税。此时适用的标准是“市价的5%或3亿韩元”中的较小值。因此，如果仅考虑到子女的赠与税30%折扣率进行交易，可能会面临父母方因转让税按市价重新计算而承担的风险。结果分析认为，为了同时满足双方的标准，在市价的5%范围内进行交易才是安全的。

以30亿韩元公寓为例比较赠与与低价转让的税额

视频以价值30亿韩元的公寓为例，具体比较了赠与和低价转让的税额差异。假设一名10年前以8亿韩元取得的单套住房父母，以折扣10%后的27亿韩元价格，向无房子女进行低价转让的情况。

首先，如果将30亿韩元全部进行赠与，应用成人子女5000万韩元扣除额后的课税标准，并适用40%的税率，赠与税与取得税合计的总负担税额将达到约11亿3000万韩元。相反，如果以27亿韩元进行低价转让，子女不会产生赠与税，而父母将根据否定不当行为计算规定，将转让价格重新计算为30亿韩元并缴纳转让税。在这种情况下，转让税与取得税合计的总税额计算为约3亿4900万韩元水平，呈现出比单纯赠与税负担显著降低的结构。

不过，视频也提到一个变量，即如果父母符合1户1套住房免税条件，即使转让价格按市价重新计算，对于12亿韩元以下的区间仍可能维持免税优惠。

大韩民国国税厅集中检查变相赠与，证明资金来源的重要性

视频还对大韩民国国税厅强大的事后核查发出了警告。根据视频显示，大韩民国国税厅曾在2026年7月，查获了80余名通过秘密赠与或假冒买卖手段逃税的人员，并追缴了318亿韩元。其中，将父母所有的公寓以显著低廉的价格转让给子女的家族间变相交易是主要的查获类型。

此外，根据2026年修订的《地方税法》，如果市价与交易价格的差额达到市价认定额的3亿韩元以上或30%以上，该交易将被视为非正常买卖而是赠与，从而可能适用最高12%的赠与取得税率，这也是需要注意的事项。最重要的是，如果子女无法客观证明买卖价款的资金来源，整个交易可能被推定为无偿赠与，从而被追缴针对整个市价的赠与税。大韩民国国税厅将重点确认买卖合同与实际资金流动是否一致、子女本人是否拥有收入资产、以及是否通过借款书偿还本息等情况。