"Solo posible dentro del rango del 5% del valor de mercado"... Precaución con los riesgos de impuestos sobre transferencias y donaciones en transferencias de bajo costo entre familiares

Se ha presentado un análisis que indica que, al realizar una "transferencia de bajo costo" (vender bienes raíces a un precio inferior al valor de mercado) entre familiares, pueden surgir riesgos fiscales tanto para el vendedor como para el comprador. Según un video del canal especializado en bienes raíces "The Age of Real Estate Tax Savings", las transacciones de bajo costo entre personas con relaciones especiales, como padres e hijos, están sujetas a criterios muy estrictos según la ley fiscal.

La diferencia entre el criterio del 30% para el impuesto sobre donaciones y el criterio del 5% para el impuesto sobre la transferencia

Los criterios aplicables a los impuestos generados en una transferencia de bajo costo varían según la posición del comprador (hijo) y del vendedor (padre). Según la explicación en el video, en el caso del comprador, de acuerdo con el artículo 35 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se impondrá el impuesto sobre donaciones cuando la diferencia entre el valor de mercado y el precio real de la transacción sea igual o superior al monto menor entre "el 30% del valor de mercado o 300 millones de wones". Es decir, el impuesto sobre donaciones se calcula solo sobre el excedente que supere este límite.

Por otro lado, desde la perspectiva del padre, que es el vendedor, se aplica la regulación de "denegación del cálculo de actos injustos". El video explica que, si un padre vende a un precio inferior al valor de mercado, el impuesto sobre la transferencia puede recalcularse y gravarse basándose en el valor de mercado. El criterio aplicado en este caso es el monto menor entre "el 5% del valor de mercado o 300 millones de wones". Por lo tanto, si se realiza una transacción considerando únicamente la tasa de descuento del 30% que es el criterio para el impuesto sobre donaciones del hijo, el padre podría asumir el riesgo de que su impuesto sobre la transferencia sea recalculado con base en el valor de mercado. En consecuencia, el análisis sugiere que para cumplir con los criterios de ambas partes, es seguro realizar la transacción dentro del rango del 5% del valor de mercado.

Comparación de los montos de impuestos por donación y transferencia de bajo costo con un ejemplo de un apartamento de 3,000 millones de wones

El video utiliza como ejemplo un apartamento valorado en 3,000 millones de wones para comparar detalladamente la diferencia en los montos de impuestos entre una donación y una transferencia de bajo costo. Se plantea la situación de un padre que posee una única vivienda adquirida hace 10 años por 800 millones de wones, la cual transfiere a un hijo que no posee vivienda con un descuento del 10%, es decir, por 2,700 millones de wones.

Primero, si se dona la totalidad de los 3,000 millones de wones, aplicando la deducción de 50 millones de wones para hijos adultos a la base imponible y una tasa del 40%, la carga fiscal total, sumando el impuesto sobre donaciones y el impuesto de adquisición, alcanza aproximadamente los 1,130 millones de wones. Por el contrario, si se realiza la transferencia de bajo costo por 2,700 millones de wones, no se genera impuesto sobre donaciones para el hijo, pero el padre deberá pagar el impuesto sobre la transferencia recalculando el valor de la transferencia a 3,000 millones de wones según la regulación de denegación del cálculo de actos injustos. En este caso, el impuesto total, sumando el impuesto sobre la transferencia y el impuesto de adquisición, se calcula en un nivel de aproximadamente 349 millones de wones, mostrando una estructura donde la carga fiscal es significativamente menor que en una donación simple.

Sin embargo, se mencionó como una variable que, si el padre cumple con los requisitos de exención para poseedores de una única vivienda por hogar, la exención podría mantenerse para el tramo inferior a 1,200 millones de wones, incluso si el valor de la transferencia se recalcula al valor de mercado.

La inspección intensiva del National Tax Service sobre donaciones fraudulentas y la importancia de probar el origen de los fondos

También se advirtió sobre la fuerte verificación posterior del National Tax Service. Según el video, en julio de 2026, el National Tax Service detectó a unas 80 personas que eludieron impuestos mediante métodos de donaciones ocultas o ventas simuladas, recaudando 31,800 millones de wones. Especialmente, las transacciones fraudulentas entre familiares, donde se transfiere un apartamento de propiedad de los padres a los hijos a un precio significativamente bajo, fueron el principal tipo de detección.

Además, según la Ley de Impuestos Locales revisada en 2026, si la diferencia entre el valor de mercado y el precio de la transacción es de 300 millones de wones o más, o del 30% o más respecto al valor de mercado reconocido, esto puede considerarse una donación en lugar de una venta normal, aplicándose una tasa de impuesto de adquisición por donación de hasta el 12%. Por encima de todo, si el hijo no puede probar objetivamente el origen de los fondos para el pago de la transacción, la totalidad de la transacción puede presumirse como una donación gratuita y se podría exigir el impuesto sobre donaciones sobre la totalidad del valor de mercado. El National Tax Service verifica principalmente si el contrato de compraventa coincide con el movimiento real de fondos, si el hijo posee ingresos o activos propios, y si se realiza el pago del capital e intereses mediante un documento de préstamo.