"시가 5% 범위 내에서만 가능"…가족 간 저가 양수도 시 양도세·증여세 리스크 주의

가족 간 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 거래하는 '저가 양수도'를 진행할 때, 파는 사람과 사는 사람 모두에게 세금 리스크가 발생할 수 있다는 분석이 나왔다. 부동산 전문 채널 '부동산 절세시대'의 영상에 따르면, 부모와 자녀 등 특수관계인 사이의 저가 거래는 세법상 매우 엄격한 기준이 적용된다.

증여세 30% 기준과 양도세 5% 기준의 차이

저가 양수도 시 발생하는 세금은 사는 사람(자녀)과 파는 사람(부모)의 입장에 따라 적용 기준이 다르다. 영상 속 설명에 따르면, 사는 사람의 경우 상증세법 제35조에 따라 시가와 실제 거래가액의 차액이 '시가의 30% 또는 3억 원' 중 작은 금액 이상일 때 증여세가 부과된다. 즉, 이 기준선을 넘는 초과분에 대해서만 증여세가 산출된다.

반면, 파는 사람인 부모의 입장에서는 '부당행위계산 부인' 규정이 적용된다. 영상에서는 부모가 시가보다 낮게 팔 경우 양도소득세를 시가 기준으로 재계산하여 과세할 수 있다고 설명했다. 이때 적용되는 기준은 '시가의 5% 또는 3억 원' 중 작은 금액이다. 따라서 자녀의 증여세 기준인 30% 할인율만 고려해 거래했다가는 부모 측에서 양도세가 시가 기준으로 재계산되는 리스크를 떠안을 수 있다. 결과적으로 양측의 기준을 모두 충족하려면 시가의 5% 범위 내에서 거래하는 것이 안전하다는 분석이다.

30억 아파트 사례로 본 증여와 저가 양수도 세액 비교

영상에서는 30억 원 상당의 아파트를 사례로 들어 증여와 저가 양수도의 세액 차이를 구체적으로 비교했다. 10년 전 8억 원에 취득한 1주택 부모가 무주택 자녀에게 10% 할인된 27억 원에 저가 양수도를 하는 상황을 가정했다.

먼저 30억 원 전체를 증여할 경우, 성인 자녀 공제 5천만 원을 적용한 과세표준에 40% 세율을 적용하면 증여세와 취득세를 합쳐 총 부담 세액은 약 11억 3,000만 원에 달한다. 반면, 27억 원에 저가 양수도를 진행할 경우 자녀의 증여세는 발생하지 않으며, 부모는 부당행위계산 부인 규정에 따라 양도가액을 30억 원으로 재계산해 양도세를 납부하게 된다. 이 경우 양도세와 취득세를 합산한 전체 세금은 약 3억 4,900만 원 수준으로 계산되어, 단순 증여보다 세금 부담이 현저히 낮아지는 구조를 보인다.

다만, 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우라면 양도가액이 시가로 재계산되더라도 12억 원 이하 구간에 대해서는 비과세 혜택이 유지될 수 있다는 점이 변수로 언급됐다.

국세청의 편법 증여 집중 점검과 자금 출처 입증의 중요성

국세청의 강력한 사후 검증에 대한 경고도 이어졌다. 영상에 따르면 국세청은 2026년 7월, 몰래 증여나 가장 매매 수법으로 세금을 탈루한 80여 명을 적발해 318억 원을 추징한 바 있다. 특히 부모 소유 아파트를 자녀에게 현저히 낮은 가격에 넘기는 가족 간 편법 거래가 주요 적발 유형이었다.

또한, 2026년 개정 지방세법에 따라 시가와 거래가의 차액이 시가 인정액 대비 3억 원 이상 또는 30% 이상일 경우, 이를 정상 매매가 아닌 증여로 간주해 최대 12%의 증여 취득세율을 적용할 수 있다는 점도 주의사항으로 꼽혔다. 무엇보다 자녀가 매매 대금에 대한 자금 출처를 객관적으로 입증하지 못할 경우, 거래 전체를 무상 증여로 추정해 시가 전체에 대한 증여세가 추징될 수 있다. 국세청은 매매 계약서와 실제 자금 이동의 일치 여부, 자녀 본인의 소득 자산 여부, 차용증을 통한 원리금 상환 여부 등을 중점적으로 확인한다.