「時価の5%範囲内でのみ可能」…家族間での低額譲渡の際、譲渡税・贈与税のリスクに注意

家族間で不動産を時価より低い価格で取引する「低額譲渡」を進める際、売る人と買う人の両方に税金リスクが発生する可能性があるという分析が出されました。不動産専門チャンネル「不動産節税時代」の映像によると、親と子などの特殊関係者の間での低額取引には、税法上非常に厳格な基準が適用されます。

贈与税30%基準と譲渡税5%基準の違い

低額譲渡の際に発生する税金は、買う人（子）と売る人（親）の立場によって適用基準が異なります。映像の説明によると、買う人の場合、相続税及び贈与税法第35条に基づき、時価と実際の取引価額の差額が「時価の30%または3億ウォン」のいずれか小さい方の金額以上であるとき、贈与税が課税されます。つまり、この基準線を超える超過分に対してのみ贈与税が算出されます。

一方、売る人である親の立場では、「不当行為計算否認」規定が適用されます。映像では、親が時価より低く売る場合、譲渡所得税を時価基準で再計算して課税できると説明しています。この時に適用される基準は「時価の5%または3億ウォン」のいずれか小さい方の金額です。したがって、子の贈与税基準である30%の割引率のみを考慮して取引を行うと、親側で譲渡税が時価基準で再計算されるリスクを負うことになります。結果として、双方の基準をすべて満たすためには、時価の5%の範囲内で取引することが安全であるという分析です。

30億ウォンのマンション事例による贈与と低額譲渡の税額比較

映像では、30億ウォン相当のマンションを事例に挙げ、贈与と低額譲渡の税額の差を具体的に比較しました。10年前に8億ウォンで取得した持ち家1軒の親が、無住宅の子に対し、10%割引した27億ウォンで低額譲渡を行う状況を想定しました。

まず、30億ウォン全体を贈与する場合、成人子の控除5,000万ウォンを適用した課税標準に40%の税率を適用すると、贈与税と取得税を合わせて総負担税額は約11億3,000万ウォンに達します。一方、27億ウォンで低額譲渡を進める場合、子の贈与税は発生せず、親は不当行為計算否認規定に基づき、譲渡価額を30億ウォンとして再計算し、譲渡税を納付することになります。この場合、譲渡税と取得税を合算した全体の税金は約3億4,900万ウォン水準と計算され、単純な贈与よりも税負担が著しく低くなる構造を示しています。

ただし、親が1世帯1住宅の非課税要件を満たしている場合であれば、譲渡価額が時価で再計算されたとしても、12億ウォン以下の区間については非課税特典が維持され得るという点が変数として言及されました。

韓国国税庁の脱法贈与集中点検と資金出所の立証の重要性

韓国国税庁による強力な事後検証に対する警告も続きました。映像によると、韓国国税庁は2026年7月、隠れた贈与や仮装売買の手法で税金を脱税した80余人を摘発し、318億ウォンを追徴したことがあります。特に、親所有のマンションを子に著しく低い価格で譲り渡す家族間の脱法取引が主な摘発類型でした。

また、2026年改正地方税法に基づき、時価と取引価額の差額が時価認定額に対し3億ウォン以上または30%以上である場合、これを正常な売買ではなく贈与とみなして、最大12%の贈与取得税率を適用できる点も注意事項として挙げられました。何よりも、子が売買代金に対する資金出所を客観的に立証できない場合、取引全体を無償贈与と推定し、時価全体に対する贈与税が追徴される可能性があります。韓国国税庁は、売買契約書と実際の資金移動の一致の有無、子本人の所得資産の有無、借用書を通じた元利金の返済の有無などを重点的に確認します。