La escasez de oferta podría prolongar la subida de precios inmobiliarios

La falta de oferta en Seúl, donde la oferta anual no ha alcanzado las 30.000 unidades frente a una demanda de hasta 50.000, podría mantener el aumento de los precios durante 6 o 7 años más.

Mientras los precios de los apartamentos en Seúl mantienen su tendencia alcista por 89 semanas consecutivas, se observa un fenómeno inusual en el que el flujo del mercado se extiende desde las zonas de mayor nivel hacia las áreas periféricas y la provincia de Gyeonggi. Mientras los precios en la zona de Gangnam entran en una breve fase de pausa, las principales regiones de Gyeonggi están liderando el ascenso, cubriendo esa brecha de precios.

Según el análisis de Lee Seung-hun, director del Lee Seung-hun Real Estate Research Institute, transmitido por KB Real Estate TV, el mercado inmobiliario actual muestra un patrón típico de "ascenso cíclico". Lee explicó que "es un flujo natural que primero suban las zonas de alto nivel, seguidas por las de nivel medio, las de nivel bajo, y finalmente las zonas periféricas y las provincias". Añadió que, tras el salto inicial de la zona de Gangnam, la demanda se está desplazando hacia las zonas de nivel medio y bajo para reducir la brecha de precios.

La pausa en Gangnam no es una señal de caída, sino un proceso de "cierre de brechas"

Ante el reciente estancamiento de los precios en la zona de Gangnam y Seocho, han surgido preocupaciones en el mercado sobre una posible inversión a la baja. Sin embargo, Lee descartó que esto pueda interpretarse como un presagio de caída. Diagnosticó que "el ajuste que se observa en algunos complejos que han subido demasiado no es una caída, sino que tiene un carácter de 'estancamiento de descanso' tras un aumento repentino en poco tiempo". Explicó que debe abordarse desde la perspectiva de que, si un precio sube 2.000 millones de wones y luego baja 500 millones, el resultado final sigue siendo un aumento de 1.500 millones de wones.

Especialmente, el hecho de que las regulaciones de préstamos se hayan concentrado en las viviendas de alto valor ha provocado que la demanda disminuya temporalmente. Lee analizó que "en la zona de Gangnam, debido a que los precios son tan altos, los compradores a menudo deben movilizar efectivo, por lo que están actuando con cautela". Según su análisis, se está produciendo un proceso en el que las zonas de nivel medio-alto de la provincia de Gyeonggi cubren la brecha de precios dejada por Gangnam, donde los compradores mantienen una actitud de espera tras el rápido incremento de precios.

Entre las principales regiones de la provincia de Gyeonggi que muestran actualmente una tendencia alcista se encuentran Gwangmyeong, Yongin, Bundang y Suwon. Estas zonas, gracias a su buena accesibilidad con Seúl, están experimentando un ascenso conjunto con precios similares a los de las zonas de nivel medio y bajo de la capital. Por el contrario, las zonas periféricas de la provincia como Ilsan, Incheon, Uijeongbu y Ansan aún no se han sumado a la tendencia alcista. Lee aconsejó: "No se debe cometer el error de vender la vivienda pensando que en su barrio no subirá los precios; es un momento para esperar a que llegue el turno". No obstante, consideró como casos excepcionales los aumentos bruscos en algunos complejos que poseen una escasez especial, como interiores muy bien acabados o vistas privilegiadas en pisos o edificios preferentes.

"Si no se resuelve la escasez de oferta, los precios subirán de forma casi permanente"

Lee señaló la "oferta" como la variable clave que determinará el rumbo futuro del mercado inmobiliario. Pronosticó que "un aumento estructural de gran magnitud continuará durante unos 6 o 7 años más". Su lógica es que se debe prestar atención a la "cantidad de oferta", que es una variable predecible, más que a la volatilidad de la demanda, como la teoría de la disminución de la población. Destacó que es importante observar la oferta, ya que es el elemento que presenta cambios mucho mayores, dado que la demanda es, de hecho, casi una forma fija.

Lee analizó que "en el caso de Seúl, entran anualmente entre 46.000 y 50.000 nuevas unidades de demanda, pero en los últimos 4 años, la oferta anual no ha llegado ni a las 30.000 unidades". Añadió que se acumula una demanda de aproximadamente 20.000 unidades cada año, lo que intensifica la competencia y empuja los precios al alza. Si la situación en la que la oferta no sigue el ritmo de la demanda persiste, los precios no tendrán más remedio que seguir subiendo. "Si no se resuelve la escasez de oferta, los precios subirán de forma casi permanente y podrían subir sin fin", añadió.

Este desequilibrio entre oferta y demanda está derivando en la inestabilidad del mercado de alquiler de larga duración (jeonse). La escasez de oferta provoca que la demanda de compra se desplace hacia el alquiler de larga duración, y cuando las dificultades para obtener préstamos para este tipo de alquiler aumentan debido al alza de tipos de interés y las regulaciones crediticias, la demanda se desplaza de nuevo hacia el alquiler mensual (wolse), creando un círculo vicioso. De hecho, recientemente se ha observado un fenómeno donde la demanda de alquiler mensual ha aumentado un 50% en comparación con los apartamentos, provocando un rápido ascenso de los precios de alquiler mensual. En las provincias donde la tasa de relación entre el precio de alquiler y el de venta supera el 70-80%, se plantea la posibilidad de que los precios suban en el momento en que se resuelva la acumulación de viviendas sin vender.

Aumento de oferta y disminución de transacciones: ¿señal de caída?

Debido a que recientemente se ha observado en algunas zonas de Seúl un aumento de la oferta de inmuebles junto con una disminución de las transacciones, existe la visión de que esto es una señal de caída de los precios. Sin embargo, Lee calificó esto como un "fenómeno temporal causado por las regulaciones de préstamos". Explicó que "las regulaciones de préstamos son muy efectivas para cortar el volumen de transacciones porque impiden que la gente pida dinero incluso si tiene el deseo de comprar, pero su efecto es temporal". Argumentó que, mientras que ante un aumento de impuestos o de tipos de interés se puede resistir y comprar, las regulaciones de préstamos impiden físicamente la compra, por lo que su impacto temporal es grande.

En última instancia, el argumento central de Lee es que, mientras no se resuelva el problema fundamental de la escasez de oferta, el mercado recuperará su impulso alcista. Predijo que "en los próximos 6 meses no habrá grandes diferencias respecto a la tendencia actual" y que "no parece que se produzcan grandes cambios de precio en las zonas de nivel medio-alto que ya han subido". No obstante, consideró que será inevitable la expansión de la tendencia alcista desde las zonas de nivel medio-alto de la provincia de Gyeonggi hacia las de nivel bajo, y hacia las zonas periféricas y las provincias.

Lee enfatizó: "Para los demandantes reales que aún no tienen vivienda propia, es realmente importante adquirir una vivienda para residencia con el fin de protegerse", y transmitió su previsión de que la presión al alza de los precios de la vivienda persistirá mientras no se resuelva la escasez de oferta.

Fuente: vídeo original (YouTube)