供給不足で価格上昇が続く見通し、京畿圏が上昇を主導

イ・スンフン不動産研究所のイ・スンフン代表は、ソウルの供給量が直近4年間は年間3万戸未満に留まり需要に追いついていないため、供給不足が解決されない限り価格は半永久的に上昇し続ける可能性があると分析した。江南圏が足踏みする中、光明や龍仁などの京畿圏の中上級地が価格差を埋める形で上昇を主導している。

ソウルのマンション価格が89週連続で上昇を続ける中、市場の潮流が上位エリアから外郭および京畿圏へと拡散する異例の様相を呈している。江南圏の価格が一時的な足踏み状態にある間に、京畿圏の主要地域がその格差を埋める形で上昇を主導している。

KB Real Estate TVが伝えたイ・スンフン不動産研究所のイ・スンフン代表の分析によると、現在の不動産市場は典型的な「循環上昇」のパターンを示している。イ代表は「上位エリアが先に上がり、その後に中級地、下級地、そして外郭地域や地方へと上昇していくのが当然の流れだ」とし、「江南圏が先に跳ね上がった後、価格差を縮めるために中・下級地へと買い手が移動している」と説明した。

江南の足踏みは下落信号ではなく「ギャップ埋め」の過程

最近、江南や瑞草など江南圏の価格が停滞している現象に対し、市場では下落への転換を懸念する声も上がっている。しかし、イ代表はこれを下落の前兆と解釈するのは難しいと一線を画した。同氏は「急騰した一部の団地で見られる調整は下落ではなく、短期間の急騰に伴う『一息つく保合（横ばい）』の性格が強い」と診断した。20億ウォン上がった後に5億ウォン下がったとしても、結果的に15億ウォン上昇したという観点で捉えるべきだという説明だ。

特に、融資規制が高額住宅に集中したことで、買い手が一時的に細ったことも影響している。イ代表は「江南圏は価格があまりに高いため、現金を動員しなければならないケースが多く、買い手が様子見をしている」とし、「江南が広げた価格差を京畿道の中上級地が埋める過程が進んでいる」と分析した。江南圏の場合、短期間に急騰したために、買い手が一休みする様子見相場が続いているという。

現在、上昇傾向にある京畿道の主要地域としては、光明、龍仁、盆唐、水原（霊通）などが挙げられる。これらの地域はソウルへのアクセスが良く、ソウルの中・下級地と似た水準の価格形成を見せながら共に上昇している。一方、イルサン、仁川、議政府、安山などの京畿道外郭地域は、まだ上昇相場に加わっていない状態だ。イ代表は「自分の街は上がらないと決めつけて家を売るような過ちはすべきではない。順番が来るのを待つべき時期だ」と助言した。ただし、内装が非常に優れているものや、ロイヤル棟・ロイヤル階のビューを持つ特別な希少性がある一部の団地の急激な上昇については、例外的な事例とした。

「供給不足が解決されなければ価格は半永久的に上昇」

今後の不動産市場の行方を決定づける核心的な変数として、イ代表は「供給」を指名した。同氏は「大幅な構造的な上昇は、今後も6〜7年程度は継続するだろう」との見通しを示した。人口減少論などの需要側の変動性よりも、予測可能な変数である「供給量」に集中すべきだという論理だ。需要は事実上固定された形態に近いが、変化がはるかに大きい項目である供給を見ることが重要だと強調した。

イ代表は「ソウルの場合、毎年4万6,000〜5万戸ほどの新規需要が流入するが、直近の4年間は供給量が年間3万戸にも満たなかった」とし、「毎年約2万戸ほどの需要が累積され、競争が激化して価格を押し上げている」と分析した。供給が需要に追いつかない状況が続けば、価格は上がり続けるしかないという。同氏は「供給不足が解決されなければ、価格は半永久的に上昇し、際限なく上がり続ける可能性もある」と付け加えた。

このような需給の不均衡は、伝貰市場の不安定化にもつながっている。供給不足により売買需要が伝貰へと流れ込み、金利上昇や融資規制によって伝貰資金の融資が困難になると、需要が再び月貰へと移動するという悪循環が発生しているという。実際に最近、月貰需要がマンションに対して50%急増し、月貰価格が急激に上昇する現象が現れている。伝貰価格率が70〜80%を上回る地方の場合、未分譲物件の滞留が解消される時期に価格上昇が現れる可能性も提起された。

物件増加と取引減少は下落信号か

最近、ソウルの一部地域で物件は増えているものの取引は減少するという現象が観測され、これを住宅価格下落の信号と見る視点も存在する。しかし、イ代表はこれを「融資規制による一時的な現象」と規定した。同氏は「融資規制は、買いたい気持ちがあってもお金を借りられなくさせるため、取引量を遮断するのに非常に効果的だが、その効果は一時的だ」と説明した。税金の増税や金利上昇は意志を持って耐えながら購入できるが、融資規制は物理的に購入を阻むため、一時的なインパクトが大きいというのだ。

結局、供給不足という根本的な問題が解決されない限り、市場は再び上昇の動力を見出すというのがイ代表の核心的な主張だ。同氏は「6ヶ月程度は現在の流れから大きな変化はないだろう」とし、「すでに上昇した中上級地では、価格の変化は大きく起こらないだろう」と予測した。ただし、京畿道の中上級地から下級地へ、そして外郭や地方へと上昇が広がっていく現象は防げないものと見た。

イ代表は「マイホーム未取得の実需層であれば、防御策としてでも実居住目的の1戸を用意することが非常に重要だ」と強調し、供給不足が解決されない限り、住宅価格の上昇圧力は継続するという見通しを伝えた。

出典：元の動画（YouTube）