"공급 부족 6~7년 더 지속될 것"… 강남 주춤할 때 경기권은 상승세

서울 아파트값이 89주 연속 상승세를 이어가는 가운데, 시장의 흐름이 상급지에서 외곽 및 경기 지역으로 확산되는 이례적인 양상이 나타나고 있다. 강남권 집값이 잠시 숨 고르기에 들어간 사이, 경기 주요 지역이 그 격차를 메우며 상승세를 주도하는 모습이다.

KB부동산TV가 전한 이승훈 부동산연구소 이승훈 대표의 분석에 따르면, 현재 부동산 시장은 전형적인 '순환 상승' 패턴을 보이고 있다. 이 대표는 "상급지가 먼저 오르고, 그 뒤를 이어 중급지, 하급지, 그리고 외곽 지역과 지방까지 상승하는 것이 당연한 흐름"이라며 "강남권이 먼저 튀어 오른 뒤 가격 격차(갭)를 줄이기 위해 중·하급지로 매수세가 이동하고 있다"고 설명했다.

강남 주춤은 하락 신호 아닌 '갭 메우기' 과정

최근 강남과 서초 등 강남권 집값이 주춤하는 현상을 두고 시장에서는 하락 전환에 대한 우려도 나온다. 하지만 이 대표는 이를 하락의 전조로 해석하기 어렵다고 선을 그었다. 그는 "너무 많이 오른 일부 단지에서 나타나는 조정은 하락이 아니라, 단기간 급등에 따른 '한 텀 쉬어가는 보합'의 성격이 강하다"고 진단했다. 20억 원이 올랐다가 5억 원이 빠지더라도 결과적으로 15억 원이 상승한 것이라는 관점에서 접근해야 한다는 설명이다.

특히 대출 규제가 고가 주택에 집중되면서 매수세가 일시적으로 얇아진 점도 영향을 미쳤다. 이 대표는 "강남권은 가격이 워낙 높아 현금을 동원해야 하는 경우가 많아 매수자들이 눈치보기를 하고 있다"며 "강남이 벌려놓은 가격 격차를 경기도 중상급지가 메우는 과정이 진행 중"이라고 분석했다. 강남권의 경우 단기간에 급등한 탓에 매수자들이 한 텀 쉬어가는 눈치보기 장세가 이어지고 있다는 분석이다.

현재 상승세를 보이는 경기도 주요 지역으로는 광명, 용인, 분당, 수원(영통) 등이 꼽힌다. 이들 지역은 서울과의 접근성이 좋아 서울 중·하급지와 비슷한 레벨의 가격 형성을 보이며 동반 상승하고 있다. 반면 일산, 인천, 의정부, 안산 등 경기 외곽 지역은 아직 상승세에 합류하지 못한 상태다. 이 대표는 "우리 동네는 안 오른다며 집을 파는 실수를 해서는 안 된다"며 "순서가 오기를 기다려야 하는 시점"이라고 조언했다. 다만, 인테리어가 아주 잘 되어 있거나 로얄동·로얄층의 뷰를 갖춘 특별한 희소성이 있는 일부 단지의 급격한 상승은 예외적인 사례로 보았다.

"공급 부족 해결 안 되면 가격은 반영구적 상승"

향후 부동산 시장의 향방을 결정지을 핵심 변수로 이 대표는 '공급'을 지목했다. 그는 "큰 폭의 구조적인 상승은 앞으로도 6~7년 정도 더 지속될 것"이라는 전망을 내놨다. 인구 감소론 등 수요 측면의 변동성보다, 예측 가능한 변수인 '공급량'에 집중해야 한다는 논리다. 수요는 사실상 고정된 형태에 가깝기 때문에, 변화가 훨씬 큰 항목인 공급을 보는 것이 중요하다고 강조했다.

이 대표는 "서울의 경우 매년 4만 6,000~5만 호 정도의 신규 수요가 유입되는데, 최근 4년 동안은 공급량이 연간 3만 호에도 미치지 못했다"며 "매년 약 2만 호 정도의 수요가 누적되어 경쟁이 치열해지고 가격을 밀어 올리고 있다"고 분석했다. 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 지속되면 가격은 계속 오를 수밖에 없다는 것이다. 그는 "공급 부족이 해결되지 않는다면 가격은 반영구적으로 오르며, 끝없이 올라갈 수도 있다"고 덧붙였다.

이러한 수급 불균형은 전세 시장의 불안으로 이어지고 있다. 공급 부족으로 매매 수요가 전세로 몰리고, 금리 인상과 대출 규제로 전세자금 대출이 어려워지자 수요가 다시 월세로 이동하는 악순환이 발생하고 있다는 것이다. 실제로 최근 월세 수요가 아파트 대비 50% 급증하며 월세 가격이 가파르게 상승하는 현상이 나타나고 있다. 전세가율이 70~80%를 상회하는 지방의 경우, 미분양 적체가 해소되는 시점에 가격 상승이 나타날 가능성도 제기됐다.

매물 증가와 거래 감소, 하락 신호인가

최근 서울 일부 지역에서 매물은 늘고 거래는 줄어드는 현상이 관측되자, 이를 집값 하락의 신호로 보는 시각도 존재한다. 그러나 이 대표는 이를 '대출 규제에 의한 일시적 현상'으로 규정했다. 그는 "대출 규제는 사고 싶은 마음이 있어도 돈을 빌릴 수 없게 만들기 때문에 거래량을 끊어놓는 데 매우 효과적이지만, 그 효과는 일시적"이라고 설명했다. 세금 인상이나 금리 인상은 의지에 따라 버티며 매수할 수 있지만, 대출 규제는 물리적으로 구매를 막기 때문에 일시적인 임팩트가 크다는 것이다.

결국 공급 부족이라는 근본적인 문제가 해결되지 않는 한, 시장은 다시 상승 동력을 찾을 것이라는 게 이 대표의 핵심 주장이다. 그는 "6개월 정도는 지금의 흐름에서 큰 차이가 없을 것"이라며 "이미 올라갔던 중상급지에서는 가격 변화가 크게 일어날 것 같지 않다"고 내다봤다. 다만 경기도 중상급지에서 하급지로, 그리고 외곽과 지방으로 상승세가 퍼지는 현상은 막을 수 없을 것으로 보았다.

이 대표는 "내 집 마련이 되지 않은 실수요자라면 방어 차원에서라도 실거주 목적의 1주택을 마련하는 것이 정말 중요하다"고 강조하며, 공급 부족이 해결되지 않는 한 주택 가격의 상승 압력은 지속될 것이라는 전망을 전했다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「거래 줄고 매물 늘어나는 부동산 시장… 엇갈리는 흐름 언제까지 이어질까? (이승훈 소장 1부)」