Song Seung-hyeon代表：税制改革方案确定后，预计江南高龄层房源将增加，并出现“缩小居住面积”趋势

在向KB Real Estate TV公开的视频中，Song Seung-hyeon代表分析了利率、税制改革以及土地交易许可区域规制交织下的房地产市场。当主持人提出，考虑到利率上升、住房抵押贷款逾期率以及拍卖情况，如何看待房价暴跌的可能性时，Song代表回答称，虽然最近的成交价率已降至70%左右，但作为房地产核心的首尔中心公寓成交价率仍维持在100%以上，因此很难同意暴跌论。

Song代表表示，对于应对暴跌而应由公共部门购买住房的评价，也有必要保持谨慎。他解释说，发生暴跌的地方，可能是住房类型、面积或地区相对评价较低的地方，或者是拍卖市场中未被选中的商品，这可能会导致使用国家财政去购买不受青睐的住房的问题。

税制改革方案确定后，预计江南高龄层及退休世代房源将增加

主持人介绍说，据了解政府在将非居住用单套住房的基本扣除额降至9亿韩元后，正考虑因各种情况将其维持在12亿韩元。对此，Song代表表示，由于最终方案已经确定，他认为江南的高龄层和退休世代将追加推出房源。他判断，过去居住用房与非居住用房的差距在14亿韩元与9亿韩元之间时约为5亿韩元，而现在14亿韩元与12亿韩元之间约为2亿韩元，属于可接受的水平。不过他补充说，由于房价上涨且公允市场价值比率呈逐渐上升的结构，综合房产税的负担依然无法避免。

Song代表提到，在接触市场参与者时发现，如果他们判断符合预期的收益，就会出售；如果之前的面积较大，则会倾向于缩小面积。也就是说，他们会考虑从面积大、价格高且老化的重建小区，转向准新房或新房进行“缩小居住面积（downsizing）”，通过实现收益来规划养老设计。因此，他预测江南的住房价格将在一定程度上进行调整，并伴随房源增加。

他也提出了搬迁方向。根据税制改革方案的内容，20亿韩元到广义上的25亿韩元区间并不算负担过重的水平，因此他分析，居住在江南圈或瑞草的人群很有可能搬往麻浦、龙山和城东地区或江东区，如果纳税能力更强，则完全有可能搬往松坡圈的公寓。Song代表认为，这种房源增加将以高价住房为中心出现。对于主持人总结的“由于长期持有特别扣除，持有时间长且增值大的群体，在20亿至25亿韩元区间的换房尝试将会增加”这一观点，他也表示了赞同。

土地交易许可区域与租赁市场的供应不足

对于规制，他表达了批判性的观点。Song代表指出，纵观全世界，将整个市直接指定为土地交易许可区域，这近乎于一种不合理的规制。他解释说，在国外，通常是指定某人垄断农作物或与安全、安保直接相关的地区，而韩国代表性的做法是在国家发布重大开发计划时，以土地为中心进行规制。他认为，这不仅是房价上涨的结构，由于租金（传聨或月租）也随之上涨，上涨压力更为强烈；且由于可选的房源减少，价格很有可能由以卖方为中心的报价来决定。

他还提到，由于九里甚至东滩也被纳入了土地交易许可区域，反而应该担心规制范围变得过于广泛。

他诊断认为，租赁市场情况严重。Song代表提到，首尔公寓的平均月租已涨至160万韩元左右，且据他所知，当税制改革政府方案出台时，房东们已经向中介告知，要向承租人通知涨租，或者打算直接入住，中介们也已将此信息传达给了大部分承租人。然而，承租人们想要搬到其他地方也感到吃力。他解释说，首先是房源量极其匮乏，中浪区的房源量较一年前减少了约70%，即使是减少最少的地方也减少了30%左右。

房源量的减少会转化为传聨市场的强势，并成为提高传聨价率的因素。Song代表强调，从最近的合同来看，呈现出保留传聨金并额外收取月租的结构，由于月租占比已超过60%，不仅需要关注买卖价格指数和传聨价格指数动向，月租价格指数的动向也必须同步关注。

基准利率3.5%的可能性与2028年供应减少

关于利率，主持人介绍说，韩国银行基准利率已从2.5%上升至3%，且存在明年可能上升至3.5%的市场共识。Song代表回答称，如果利率上升至3.5%，房地产市场有可能萎缩。理由是房地产由于价格极高，是利率依赖度很强的商品。他解释说，特别是对贷款依赖度较高的首尔郊外地区反应会非常敏锐，而犹豫购买住房的需求者会转向传聨或月租需求并不断累积，从而引发租赁市场的问题。

相反，他也认为存在推高房价的因素。如果租赁市场的需求聚集导致压力升高，人们完全有可能被“推着走”去购买住房。Song代表指出，考虑到2028年左右的供应量将比适宜水平减少约三分之一到四分之一，他分析称，如果说以前利率压力这一变量的强度很大，那么现在则存在抵消的部分。他预测，虽然选择性的购买行为将会持续，但市场结构正变得难以像以前那样出现强劲的买方市场。