"대출 조이면 집값 잡히나"… 이승훈 소장이 분석한 규제의 역설

정부가 대출 규제를 강화하고 토지거래허가제로 거래를 묶어도 서울 집값이 쉽게 잡히지 않는 이유는 무엇일까. 규제가 오히려 특정 가격대의 수요를 몰아넣거나 전월세 시장의 불안을 키우는 '역설적 결과'를 낳았기 때문이다.

KB부동산TV가 전한 이승훈 소장의 분석에 따르면, 최근의 강력한 대출 규제는 오히려 서울 중저가 아파트 시장의 쏠림 현상을 가속화했다. 대출 한도가 가격대별로 차등 적용되면서, 자금 여력이 있는 수요자들이 상급지의 높은 가격 문턱을 넘지 못하고 규제 범위 내에 있는 10억 원대 전후의 아파트로 이동했기 때문이다. 결과적으로 상급지 수요가 중급지로 내려오며 가격 급등을 유도하는 양상이 나타났다. 이 소장은 "상급지가 올라가고 중급지로 갈 때 그러한 대책들이 나오다 보니 더 빠르게 사람들을 모이게 해서 가격을 좀 급등시킨 원인이 됐다"며 "천천히 오를 것을 급격하게 오르고 급등시켰다"고 분석했다.

대출 규제의 부작용, 매매 수요를 전월세로 밀어내다

대출 규제가 집값을 잡는 것처럼 보이는 이유는 일시적이다. 대출을 조이면 당장 매수세가 꺾여 가격이 정체되는 듯한 효과가 나타나지만, 이는 근본적인 해결책이 될 수 없다는 것이 이 소장의 설명이다. 매매를 계획하던 수요자들이 대출 제한으로 인해 집을 사지 못하면 결국 전세나 월세 시장으로 떠돌게 되기 때문이다.

"매매 수요를 억누르면 전월세 수요가 쏠리고, 이는 전월세 가격 상승으로 이어진다"고 이 소장은 지적했다. 전월세 가격이 오르면 결국 임대 수익률이 높아지고, 이는 다시 매매 가격을 밀어 올리는 구조가 반복된다. 지난 4~5년간의 시장 흐름이 바로 이러한 경로를 따랐다는 분석이다. 특히 최근 전세 사기 이슈와 고금리 여파로 인해 월세 비중이 절반을 넘어선 상황은 이러한 시장의 불안정성을 보여주는 단면이다. 이 소장은 "매매 수요를 죽여놓으면 일시적으로 가격이 잡힌 것처럼 보이지만, 그 덕분에 전월세 가격이 상승하게 되고 결국 매매가가 올라가는 구조"라고 덧붙였다.

무주택자의 상황은 더욱 악화되고 있다. 자금이 부족하거나 향후 하락을 기대하며 매수를 미뤄온 무주택자들은 높아지는 전월세 부담을 고스란히 떠안게 된다. 이 소장은 "자금력은 있지만 부동산 가격이 하락할 것이라 판단해 사지 않았던 분들은 높아지는 전월세를 계속 감당해야 한다"며 "최근에는 대출 규제로 인해 집을 사고 싶어도 사지 못하는 안타까운 상황이 발생하고 있다"고 전했다. 특히 내년부터 비거주 1주택자에 대한 전세대출 제한 등이 논의되는 상황에서 월세 선호 현상은 더욱 심화될 가능성이 있다.

"공급이 유일한 정답"… 정치적 부담에 막힌 재개발·재건축

이 소장은 부동산 시장 안정화를 위한 유일한 근본 대책으로 '공급 확대'를 꼽았다. 특히 서울의 경우 신규 택지 개발보다는 기존 주택을 고층화하는 재건축과 재개발을 통한 공급이 필수적이라는 입장이다. 그는 "서울에서 실질적인 공급을 하려면 재개발·재건축을 활성화해야 한다"며 "하지만 재개발·재건축을 풀어주면 임기 내 집값이 상승할 수 있다는 정치적 부담 때문에 정부가 선뜻 나서지 못하는 것이 현실"이라고 짚었다. 우리나라의 5년 단임제 대통령제 특성상, 규제 완화가 가져올 임기 내 가격 상승이 정치적 리스크로 작용한다는 설명이다.

정부가 추진하는 공공 주도 공급 역시 속도 측면에서 한계가 있다는 지적이다. 민간 방식과 달리 공공 주도는 토지 보상 과정에서 주민들과의 이해관계 조정이 어렵고 시간이 오래 걸리기 때문이다. 이 소장은 "공공은 인허가는 빠를지 몰라도 토지 보상 과정에서 주민들과의 재산권 문제가 걸려 있어 예상대로 진행되지 않으면 민간 공급과 마찬가지로 힘들어질 수 있다"고 말했다. 결국 민간의 재개발·재건축 규제를 완화해 공급 역량을 끌어올리는 것이 시장 안정을 위한 핵심 숙제지만, 이는 정치적 결단이 필요한 영역이다.

빌라 재개발 노리는 '소액 투자' 전략과 입지 분석

시장 흐름이 불투명한 상황에서 이 소장은 차기 공급의 핵심이 될 빌라 재개발 시장에 주목했다. 그는 아파트와 달리 빌라는 투자 금액의 차이가 크지 않다는 점을 활용해, 향후 아파트화될 가능성이 높은 지역의 초기 재개발 단계 빌라를 매입하는 전략을 제시했다. 이 소장은 "재건축은 이미 대규모로 진행되어 추가적인 순수 증가분이 적지만, 빌라를 허물고 아파트를 짓는 재개발은 서울의 주택 부족을 해결할 실질적인 방법"이라고 말했다.

이 소장은 투자 시 리스크를 줄이기 위해 사업 단계가 진행된 곳보다는 오히려 추진위원회 구성 전인 '초기 단계'를 선호한다고 밝혔다. 진행 단계가 높아질수록 투자금은 커지고 리스크는 줄어들지만, 수익성 측면에서는 초기 단계가 유리하기 때문이다. 구체적으로는 추진위원회가 구성되기도 전 단계, 즉 주민들이 총회를 열어 논의하거나 동의서를 걷는 '연번 부여' 단계 등을 염두에 두고 있다고 설명했다. 그는 "결국은 될 수밖에 없다는 관점으로 작은 금액을 투자하기 위해 초기 단계를 공략한다"고 밝혔다.

유망 지역에 대한 기준은 아파트 시장과 궤를 같이한다. 이 소장은 "강남, 송파, 용산, 마포, 성동 등 주변 아파트 가격이 높은 지역의 빌라를 눈여겨봐야 한다"며 "굳이 외곽으로 갈 필요 없이 핵심 요지에 내 자금에 맞는 매물을 찾아 기다리는 것이 승률이 높은 전략"이라고 조언했다. 특히 강남이나 서초처럼 재건축 위주로 움직여 시간이 오래 걸릴 것으로 예상되는 곳보다는, 송파나 용산, 한강변 라인, 마포, 성동 등 수익을 기대할 만한 지역을 선별하는 노하우가 중요하다고 강조했다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「대출 막고 거래 묶어도 집값 못 잡는 진짜 이유는?! (이승훈 소장 2부)」