融資規制が招く住宅価格急騰の逆説、供給不足も課題に

KB Real Estate TVのイ・スンフン所長は、ソウルでの融資規制強化が中低価格帯のアパートへの需要集中を招き、価格急騰を誘発していると分析した。規制による売買需要の抑制は賃貸市場への流入を促し、高騰する賃貸価格が再び売買価格を押し上げる構造となっている。

政府が融資規制を強化し、土地取引許可制によって取引を制限しても、ソウルの住宅価格が容易に抑制されないのはなぜか。規制がかえって特定の価格帯への需要を集中させたり、賃貸市場の不安を増大させたりするという「逆説的な結果」を招いているためだ。

KB Real Estate TVが伝えたイ・スンフン所長の分析によると、近年の強力な融資規制は、むしろソウルの中低価格帯アパート市場への集中現象を加速させた。融資限度が価格帯ごとに差分適用されることで、資金力のある需要者が上位地域の高い価格の壁を越えられず、規制範囲内にある10億ウォン前後のアパートへと移動したためだ。結果として、上位地域の需要が中級地域へと下がり、価格急騰を誘発する様相が現れている。イ所長は「上位地域が上昇し、中級地域へ移る際にそのような対策が出されるため、より急速に人々を集めることになり、価格を急騰させた原因となった」と分析し、「ゆっくり上がるはずのものが急激に上がり、急騰させた」と述べた。

融資規制の副作用、売買需要を賃貸市場へ押し出す

融資規制が住宅価格を抑制しているように見える理由は一時的なものだ。融資を絞れば直ちに買い手が減り、価格が停滞しているような効果が現れるが、これは根本的な解決策にはなり得ないとイ所長は説明する。売買を計画していた需要者が融資制限によって住宅を購入できなければ、結局は伝貰や月貰の市場へと流れることになるからだ。

「売買需要を抑え込めば賃貸需要が集中し、それが賃貸価格の上昇につながる」とイ所長は指摘した。賃貸価格が上がれば結局は賃貸収益率が高まり、それが再び売買価格を押し上げる構造が繰り返される。過去4〜5年間の市場の流れは、まさにこの経路を辿ったという分析だ。特に最近の伝貰詐欺問題や高金利の影響により、月貰の比重が半分を超えた状況は、こうした市場の不安定性を示す一面である。イ所長は「売買需要を抑え込めば一時的に価格が抑制されているように見えるが、そのおかげで賃貸価格が上昇し、結局は売買価格が上がる構造だ」と付け加えた。

無住宅者の状況はさらに悪化している。資金が不足している、あるいは今後の下落を期待して購入を控えてきた無住宅者は、高騰する賃貸負担をそのまま背負うことになる。イ所長は「資金力はあるが不動産価格が下落すると判断して買わなかった人々は、高騰する賃貸料を払い続けなければならない」とし、「最近は融資規制によって、家を買いたくても買えないという痛ましい状況が発生している」と伝えた。特に来年から非居住の1戸建て所有者に対する伝貰融資の制限などが議論されている状況において、月貰を好む傾向はさらに深化する可能性がある。

「供給こそが唯一の正解」…政治的負担に阻まれる再開発・再構築

イ所長は、不動産市場の安定化のための唯一の根本的な対策として「供給拡大」を挙げた。特にソウルの場合、新規宅地開発よりも、既存の住宅を高層化する再構築や再開発を通じた供給が不可欠だという立場だ。彼は「ソウルで実質的な供給を行うには、再開発・再構築を活性化させなければならない」とし、「しかし、再開発・再構築を緩和すれば任期内に住宅価格が上昇するという政治的負担があるため、政府が二つとして踏み出せないのが現実だ」と指摘した。韓国の5年単任制の大統領制の特性上、規制緩和がもたらす任期内の価格上昇が政治的リスクとして作用するという説明だ。

政府が推進する公共主導の供給も、速度の側面で限界があるとの指摘がある。民間方式とは異なり、公共主導は土地補償の過程で住民との利害調整が難しく、時間がかかるためだ。イ所長は「公共は認可は早いはずだが、土地補償の過程で住民との財産権の問題があり、予想通りに進まなければ民間供給と同様に困難になり得る」と述べた。結局、民間の再開発・再構築の規制を緩和して供給能力を引き上げることが市場安定のための核心的な課題だが、これは政治的決断が必要な領域である。

ビラ再開発を狙う「少額投資」戦略と立地分析

市場の流れが不透明な状況において、イ所長は次期供給の核心となるビラ（低層住宅）再開発市場に注目した。彼はアパートとは異なり、ビラは投資金額の差が大きくないという点を利用し、将来的にアパート化される可能性が高い地域の初期段階の再開発ビラを買い入れる戦略を提示した。イ所長は「再構築はすでに大規模に進められており、追加的な純増分が少ないが、ビラを取り壊してアパートを建てる再開発は、ソウルの住宅不足を解決する実質的な方法だ」と述べた。

イ所長は、投資時のリスクを減らすために、事業段階が進んでいる場所よりも、むしろ推進委員会が構成される前の「初期段階」を好むと明らかにした。進行段階が高くなるほど投資額は大きくなりリスクは減るが、収益性の側面では初期段階が有利だからだ。具体的には、推進委員会が構成される前の段階、すなわち住民が総会を開いて議論したり同意書を集めたりする「連番付与」段階などを念頭に置いていると説明した。彼は「結局は実現するしかないという観点で、少額を投資するために初期段階を攻略する」と述べた。

有望な地域に関する基準は、アパート市場と軌を一にする。イ所長は「江南、松坡、龍山、麻浦、城東など、周辺のアパート価格が高い地域のビラに注目すべきだ」とし、「あえて郊外へ行く必要はなく、核心的な要衝で自分の資金に見合う物件を探して待つことが勝率の高い戦略だ」と助言した。特に江南や瑞草のように再構築中心で動き、時間がかかることが予想される場所よりも、松坡や龍山、漢江沿い、麻浦、城東など、収益を期待できる地域を選別するノウハウが重要だと強調した。

出典：元の動画（YouTube）