Políticas inmobiliarias que apuntan a Gangnam: reducción del límite de deducción del impuesto sobre bienes inmuebles globales y cambios en la deducción del impuesto sobre ganancias de capital

La dirección de la política inmobiliaria del gobierno se está concretando a través del discurso del Presidente ante la nación. La percepción central del gobierno, manifestada a través de las declaraciones recientes del Presidente, es el problema de la polarización de activos que se concentra en el sistema unipolar de la región metropolitana y en la "propiedad inteligente única". En consecuencia, existe una alta probabilidad de que el objetivo de las políticas apunte a la zona de Gangnam, lo que se prevé que sea una variable que determine la dirección de las futuras reformas fiscales y las medidas de suministro.

Dirección de la política de "nivelación" para romper el sistema unipolar de Gangnam

Según el análisis en el video, el gobierno percibe la concentración inmobiliaria centrada en Gangnam como una de las causas que obstaculizan la tasa de crecimiento económico. El Presidente, a través de su discurso, realizó declaraciones con el sentido de que se está llevando a cabo un trabajo de "nivelación", donde los precios en Gangnam bajan y los de otras regiones suben. Esto se interpreta como la intención de reducir la concentración de activos tomando como objetivo político a Gangnam, donde se concentran los bienes inmuebles de alto valor.

Especialmente, el gobierno considera como principales tareas de resolución la estructura urbana unipolar de Gangnam, que crea la "propiedad inteligente única", y los problemas fiscales. En consecuencia, el contenido relacionado con la fiscalidad anunciado recientemente también tiene un carácter dirigido a los bienes inmuebles de ultra alto valor. Dentro del sistema de percepción del gobierno, el objetivo central de la política se ha establecido en mitigar la concentración en la zona de Gangnam, más que en el sobrecalentamiento de todo el mercado inmobiliario.

El colapso estructural del mercado de no-apartamentos y la brecha de suministro

En términos de suministro inmobiliario, se observa una diferencia extrema entre los apartamentos y los no-apartamentos (viviendas multifamiliares, casas adosadas, casas unifamiliares, officetels, etc.). Mientras que en el caso de los apartamentos de la región metropolitana el suministro se está realizando manteniendo los niveles de ventas habituales este año, el mercado de no-apartamentos se enfrenta a una crisis estructural. Esto está profundamente relacionado con el colapso del sistema de depósito de alquiler (jeonse) que comenzó en 2023.

Mientras que el mercado de los apartamentos funciona manteniendo relativamente el sistema jeonse, el mercado de los no-apartamentos se encuentra colapsado debido a la pérdida de la función financiera del jeonse junto con problemas como las estafas de jeonse. De hecho, al observar el rendimiento acumulado de inicios de construcción hasta finales de julio de este año en la región metropolitana, mientras que la construcción de apartamentos alcanza aproximadamente 70,000 unidades, los no-apartamentos son de apenas 0.8 mil unidades, lo que intensifica el desequilibrio de suministro. El gobierno enfatiza el suministro centrado en lo público, pero existe una brecha con la demanda del mercado que desea un suministro centrado en las ventas privadas.

Impacto de la reducción del límite de deducción del impuesto sobre bienes inmuebles globales y los cambios en la deducción del impuesto sobre ganancias de capital

Un punto que debe observarse entre los futuros cambios fiscales es el límite de deducción del impuesto sobre bienes inmuebles globales (jongbuse) y del impuesto sobre ganancias de capital. En el video se menciona que el límite de la cantidad de deducción del impuesto sobre bienes inmuebles globales, que se aplicará a partir de 2028, se reducirá a 6 millones de won. Anteriormente, era posible recibir un alto porcentaje de deducción a través de las deducciones por posesión a largo plazo y residencia, pero al establecerse un límite, se espera que la carga fiscal de los propietarios de bienes inmuebles de ultra alto valor aumente significativamente.

También se esperan cambios en el impuesto sobre ganancias de capital. A medida que el sistema de deducción por posesión a largo plazo cambia hacia una deducción centrada en la residencia, si se establece un límite de deducción, los beneficios de reducción de impuestos sobre grandes ganancias de capital como en el pasado disminuirán. Esto, como resultado, se analiza que aumentará los costos de posesión y venta en zonas de bienes inmuebles de ultra alto valor como Gangnam, afectando la nivelación del mercado inmobiliario y la dispersión de activos que el gobierno tiene como objetivo.