ソン・スンヒョン代表、税制改正案の確定により江南の高齢層の売り出しが増加し「ダウンサイジング」の展望

KB Real Estate TVで公開された映像の中で、ソン・スンヒョン代表は、金利と税制改正、土地取引許可区域の規制が絡み合う不動産市場を分析した。進行者が、金利上昇と住宅担保融資の延滞率、競売の状況などを挙げ、家価の急落の可能性をどのように見ているかと問うと、ソン代表は、落札価率が最近70%程度まで低下したが、不動産市場の核心であるソウル中心部のマンションの落札価率は100%を超えている水準であり、暴落論には同意しがたいと答えた。

ソン代表は、暴落に備えて公的機関が住宅を買い取るべきだという評価に対しても、慎重になる必要があると述べた。暴落が起きる場所は、住宅のタイプや面積、地域において相対的に評価が低い場所であったり、競売市場で選ばれなかった商品である可能性があり、国家財源で好まれない住宅を買い取る問題が生じ得ると説明した。

税制改正案の確定により江南の高齢層・退職世代の売り出しが増えると予測

進行者は、政府が非居住1住戸の基本控除を9億ウォンに下げた後、様々な状況により再び12億ウォンに維持する案を検討中であると紹介した。これに対し、ソン代表は確定案が出ている状況であるため、江南の高齢層と退職世代が物件をさらに追加で出すだろうと明らかにした。居住と非居住の格差が以前は14億ウォンと9億ウォンで5億ウォン程度だったが、今は14億ウォンと12億ウォンで2億ウォン程度であり、受容可能な水準であるとの判断だ。ただし、住宅価格が上がっており、公定市場価額比率が漸進的に上がっていく構造であるため、総合資産税の負担は依然として避けられないと付け加えた。

ソン代表は、市場に参加する人々に会ってみると、自分が期待する収益と一致すると判断すれば売り、面積が広かった場合は面積を縮小しようとすると伝えた。面積が広く価格も高いが老朽化した再建築団地から、準新築や新築へとダウンサイジングをし、収益を実現して老後の設計をしようと悩むというのだ。これに伴い、江南の住宅価格はある程度調整されながら、売り出しが増えるだろうと見通した。

移動の方向も提示した。税制改正案の内容を見ると、20億ウォンから広くは25億ウォン線まではそれほど負担な水準ではなく、江南圏や瑞草にいる人々が麻浦・龍山・城東地域や江東区、もう少し担税能力があれば松坡圏域のマンションへと移っていく可能性が十分にあるという分析だ。ソン代表は、このような売り出しの増加が高価住宅を中心に現れると見た。長期保有特別控除のために長く保有して譲渡差益が大きい人たちの住み替えの試みが、20億ウォンから25億ウォン士の間で増えるだろうという進行者のまとめにも同意した。

土地取引許可区域と賃貸市場の物量不足

規制については批判的な見解を示した。ソン代表は、全世界を見渡しても、一つの市を丸ごと土地取引許可区域に指定することは、話にならないほど不合理な規制に近いと指摘した。外国では一人が農作物を独占したり、保安・安保と直接関連のある場所などを指定し、韓国では代表的に国家の大きな開発計画が発表される時に土地を中心に規制してきた制度であるとの説明だ。売買価格だけが上がる構造ではなく、伝貰（チョンセ）や月貰（ウォルセ）の価格も一緒に上がり、上昇圧力がはるかに強い構造であり、選択できる物量が減ることで、住宅を売却する供給者中心の提示価格で価格が決定される可能性が高いと見た。九里や東灘まで土地取引許可区域に編入された状況であり、むしろ指定が広範囲になることを心配すべきだとも述べた。

賃貸市場は深刻であると診断した。ソン代表は、ソウルのマンションの平均月貰が160万ウォン程度に上がっており、税制改正の政府案が出た時、すでに家主たちが月貰の値上げを賃借人に通知したり、直接入って住むことができるという意味を仲介業者に伝え、仲介業者たちがそれを賃借人たちに相当部分伝達したと知っていると伝えた。ところが、賃借人たちが他の場所へ移ることも困難だという。まず、物件の物量が非常に不足しており、中浪区は1年前と比較して大体70%減少し、物量が最も少なく減った場所でも30%程度減った水準だと説明した。

物量が減ったということは、伝貰の強勢につながり、伝貰価率を上げることができる要因として作用する。ソン代表は、最近契約されたものを見ると、伝貰金はそのままにして追加で月貰を受け取る構造であり、月貰の比重が60%を超えた水準であるため、売買価格指数や伝貰価格指数の動向だけでなく、月貰価格指数の動向も一緒に出るべきなほどだと強調した。

基準金利3.5%の可能性と2028年の供給減少

金利について、進行者は韓国銀行の基準金利が2.5%から3%まで上がり、来年には3.5%まで上がる可能性があるというコンセンサスもあると紹介した。ソン代表は、金利が3.5%まで上がれば不動産市場は萎縮する可能性があると答えた。不動産は価格があまりに高いため、金利依存度が強い商品であるという理由だ。特に、融資依存度が高いソウル外郭地域が敏感に反応し、住宅購入を躊躇する需要者たちが伝貰や月貰の需要へと移り、蓄積されることで賃貸市場の問題も生じると説明した。

逆に、住宅価格を押し上げる要因もあると見た。賃貸市場に需要が集まり圧力が高まれば、押し出されるように住宅を購入する可能性も十分だというのだ。ソン代表は、これに2028年頃の供給物量が適正水準より3分の1から4分の1程度減少する点を挙げ、昔は金利の圧迫という変数の強度が強かったが、今は相殺される部分があると分析した。選別的な買い付けは続くが、買い付け勢が以前のように強勢で行くことは難しい構造になりつつあるという展望だ。