송승현 대표, 세제 개편안 확정에 강남 고령층 매물 늘고 '다운사이징' 전망

KB부동산TV에 공개된 영상에서 송승현 대표는 금리와 세제 개편, 토지거래허가구역 규제가 맞물린 부동산 시장을 짚었다. 진행자가 금리 상승과 주택담보대출 연체율, 경매 상황 등을 들어 제기된 집값 급락 가능성을 어떻게 보느냐고 묻자, 송 대표는 낙찰가율이 최근 70% 정도까지 떨어졌지만 부동산 시장의 핵심인 서울 중심 아파트의 낙찰가율은 100%를 넘어선 수준이라며 폭락론에는 동의하기 어렵다고 답했다.

송 대표는 폭락에 대비해 공공이 주택을 매입해야 한다는 평가에도 신중할 필요가 있다고 말했다. 폭락이 일어나는 곳은 주택 유형이나 면적, 지역에서 상대적으로 평가가 덜한 곳이거나 경매 시장에서 선택받지 못한 상품일 가능성이 있어, 국가 재원으로 선호되지 않는 주택을 매입하는 문제가 생길 수 있다는 설명이다.

세제 개편안 확정에 강남 고령층·은퇴 세대 매물 늘 것으로 전망

진행자는 정부가 비거주 1주택의 기본 공제를 9억 원으로 낮췄다가, 여러 상황으로 다시 12억 원으로 유지하는 방안을 검토 중인 것으로 안다고 소개했다. 이에 대해 송 대표는 확정안이 나온 상황이기 때문에 강남의 고령층과 은퇴 세대가 매물을 추가로 내놓을 것으로 본다고 밝혔다. 거주와 비거주의 격차가 예전에 14억 원과 9억 원이면 5억 원 정도였지만, 지금 14억 원과 12억 원이면 2억 원 정도여서 수용 가능한 수준이라는 판단이다. 다만 주택 가격이 올랐고 공정시장가액비율이 점진적으로 올라가는 구조여서 종부세 부담은 여전히 있을 수밖에 없다고 덧붙였다.

송 대표는 시장에 참여하는 이들을 만나 보면 본인이 기대하는 수익과 맞다고 판단할 경우 팔고, 면적이 넓었다면 면적을 줄이려 한다고 전했다. 면적이 넓고 가격은 높으면서 노후화된 재건축 단지에서 준신축이나 신축으로 다운사이징을 하고, 수익을 실현해 노후 설계를 하려고 고민한다는 것이다. 이에 따라 강남 주택 가격은 일정 부분 조정되면서 매물이 늘어날 것으로 내다봤다.

이동 방향도 제시했다. 세제 개편안 내용을 보면 20억 원에서 넓게는 25억 원 선까지는 그렇게 부담스러운 수준이 아니어서, 강남권이나 서초에 있는 이들이 마용성 지역이나 강동구, 조금 더 담세 능력이 있다면 송파권역 아파트로 옮겨 갈 가능성이 충분하다는 분석이다. 송 대표는 이런 매물 증가가 고가 주택 중심으로 나올 것으로 봤다. 장기보유특별공제 때문에 오래 보유해 양도차익이 큰 이들의 갈아타기 시도가 20억 원에서 25억 원 사이 구간에서 늘어날 것이라는 진행자의 정리에도 동의했다.

토지거래허가구역과 전월세 시장의 물량 부족

규제에 대해서는 비판적인 견해를 냈다. 송 대표는 전 세계를 보더라도 시 하나를 통째로 토지거래허가구역으로 지정하는 것은 말이 안 되는 규제에 가깝다고 지적했다. 외국에서는 한 사람이 농작물을 독점하거나 보안·안보와 직접 연관된 곳 등을 지정하고, 우리나라는 대표적으로 국가의 큰 개발 계획이 발표될 때 토지를 중심으로 규제해 온 제도라는 설명이다. 매매 가격만 오르는 구조가 아니라 전세나 월세 가격도 같이 올라 상승 압력이 훨씬 강한 구조이며, 선택할 수 있는 물량이 줄면서 주택을 매도하는 공급자 중심의 호가로 가격이 결정될 가능성이 크다고 봤다. 구리나 동탄까지 토지거래허가구역에 편입된 상황이라 오히려 지정이 광범위해지는 것을 걱정해야 한다고도 말했다.

전월세 시장은 심각하다고 진단했다. 송 대표는 서울 아파트 평균 월세가 160만 원 정도로 올랐고, 세제 개편 정부안이 나왔을 때 이미 집주인들이 월세 인상을 임차인에게 통보하거나 직접 들어가 살 수 있다는 뜻을 중개사에게 알렸으며, 중개사들이 이를 임차인들에게 상당 부분 전달한 것으로 안다고 전했다. 그런데 임차인들이 다른 곳으로 옮기기도 버겁다는 것이다. 우선 매물 물량이 굉장히 부족해, 중랑구는 1년 전 대비 대략 70%가 줄었고 물량이 가장 적게 준 곳도 30% 정도 줄어든 수준이라고 설명했다.

물량이 줄었다는 것은 전세 강세로 이어지고 전세가율을 올릴 수 있는 요인으로 작용한다. 송 대표는 최근 계약된 것들을 보면 전세금은 그대로 두고 추가로 월세를 받는 구조라며, 월세 비중이 60%를 넘어선 수준이어서 매매 가격 지수나 전세 가격 지수 동향뿐 아니라 월세 가격 지수 동향도 같이 나와야 할 정도라고 강조했다.

기준금리 3.5% 가능성과 2028년 공급 감소

금리에 대해 진행자는 한국은행 기준금리가 2.5%에서 3%까지 올랐고, 내년에 3.5%까지 오를 수 있다는 컨센서스도 있다고 소개했다. 송 대표는 금리가 3.5%까지 오르면 부동산 시장은 위축될 가능성이 있다고 답했다. 부동산은 가격이 워낙 높아 금리 의존도가 강한 상품이라는 이유다. 특히 대출 의존도가 높은 서울 외곽 지역이 예민하게 반응하고, 주택 구매를 망설이는 수요자들이 전세나 월세 수요로 옮겨 가 누적되면서 전월세 시장의 문제도 생긴다고 설명했다.

반대로 주택 가격을 끌어올리는 요인도 있다고 봤다. 전월세 시장에 수요가 모여 압력이 높아지면 떠밀리다시피 주택을 구매할 가능성도 충분하다는 것이다. 송 대표는 여기에 2028년 무렵 공급 물량이 적정 수준보다 3분의 1에서 4분의 1 정도 줄어드는 점을 들어, 옛날에는 금리 압박이라는 변수의 강도가 셌다면 지금은 상쇄되는 부분이 있다고 분석했다. 선별적인 매수는 이어지겠지만 매수세가 예전처럼 강세로 가기는 어려운 구조가 되어 가고 있다는 전망이다.