"El aumento de los precios de la vivienda en la periferia de Seúl es aterrador"... Las donaciones y compras se extienden desde Gangnam y Songpa hasta Nowon-Dobong-Gangbuk

La polarización del mercado inmobiliario de Seúl y las tendencias de aumento por regiones están mostrando un panorama complejo. Mientras que en la zona de Gangnam predominan las donaciones centradas en viviendas de alto valor, en las zonas periféricas de Seúl ha aumentado recientemente la tendencia de donar fondos a los hijos para ayudarles con la compra de propiedades. Dado que el flujo del mercado varía según la región, las estrategias de respuesta de los propietarios de activos también se están diversificando.

Donaciones de alto valor en Gangnam y el auge en la periferia de Seúl, 'Nowon-Dobong-Gangbuk'

Recientemente, en el mercado inmobiliario se ha observado un movimiento claro de donaciones por parte de personas con activos significativos. Según un video del canal de YouTube 'Finance with Toad Tax Accountant', la proporción que representan los Tres distritos de Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) dentro del total de donaciones es abrumadora, alcanzando aproximadamente el 32%. El participante del video analizó que "a pesar de que se donan apartamentos de entre 3.000 y 4.000 millones de wones, obligando a pagar entre 1.000 y 2.000 millones de wones en impuestos de donación, las donaciones continúan", señalando una fuerte tendencia de los propietarios a mantener los activos familiares esperando un aumento futuro de los precios de la vivienda.

En el caso de la zona de Gangnam, se observan diferencias regionales: mientras que en Seocho-gu las donaciones han mostrado una tendencia a la baja recientemente, en Gangnam-gu y Songpa-gu están aumentando. Por otro lado, en términos de tasa de aumento reciente, destaca el movimiento de la zona periférica de Seúl, 'Nowon-Dobong-Gangbuk'. Según lo verificado por el participante, la tasa de aumento de donaciones en la región de Nowon-Dobong-Gangbuk se acerca al 90,6%. Esto se interpreta como un reflejo de la demanda de preservar el patrimonio familiar mediante la donación directa de bienes raíces a los hijos en lugar de venderlos para obtener efectivo, debido al reciente aumento de los precios de la vivienda en las zonas periféricas.

Especialmente, están aumentando los casos en los que los padres donan fondos de entre 500 y 600 millones de wones para ayudar a sus hijos con la compra de una vivienda ante eventos como el matrimonio. El participante explicó: "En una situación donde no se otorgan préstamos bancarios, si se dona alrededor de 500 millones de wones, el impuesto de donación es de unos 80 a 90 millones de wones, y si se utilizan beneficios de deducción o el pago conjunto, es algo que se puede manejar con el salario, por lo que la accesibilidad es alta". El análisis indica que si se recibe apoyo de ambos lados al casarse, se pueden asegurar cerca de 300 millones de wones, lo que crea condiciones favorables para la compra.

El aumento de los precios de venta de nuevas construcciones impulsa los precios de los apartamentos en la periferia de Seúl

Uno de los principales factores señalados para el sólido aumento de los precios de la vivienda en las zonas periféricas de Seúl es el "aumento de los precios de venta de nuevas construcciones". Recientemente, el aumento drástico de los precios de venta general en los complejos de reurbanización y reconstrucción está provocando que los precios de los apartamentos existentes suban.

En el video se menciona que los precios de venta en zonas periféricas, como los complejos de reurbanización cerca de Yeonsinnae Station, están alcanzando los 1.800-2.000 millones de wones. El participante explicó que "se dice que en el futuro será difícil vender por menos de 2.000 millones de wones", y que incluso si el precio de un apartamento existente se mantiene en el nivel de los 1.500 millones de wones, existe una tendencia a la nivelación al alza debido al aumento de los precios de las nuevas construcciones. Actualmente, la mayoría de las regiones, excluyendo los Tres distritos de Gangnam y Yongsan-gu, no están sujetas al sistema de control de precios de venta de nuevas construcciones, lo que acelera esta tendencia ya que las asociaciones de propietarios fijan precios altos para mejorar la rentabilidad del proyecto. El participante añadió: "Desde el punto de la asociación, es ventajoso aprovechar la oportunidad para mejorar la rentabilidad fijando precios de venta general altos".

Esta tendencia también se está extendiendo al aumento de precios en la región del noreste. Recientemente, los precios de la vivienda en regiones del noreste como Seongbuk-gu y Dongdaemun-gu han mostrado una tendencia al alza, y este flujo se está expandiendo hacia la región de Nowon-Dobong-Gangbuk. Especialmente, regiones de rango de precios intermedio como Seongbuk-gu, Seodaemun-gu y Jung-gu aumentaron un 0,4% en una sola semana. El participante pronosticó: "La mayoría de los apartamentos en la región del Cinturón del río Han se forman en el rango de entre 1.500 y 2.500 millones de wones, y existe la posibilidad de que estas regiones también vuelvan a moverse".

Designación de zonas reguladas y la persistencia del 'efecto globo'

También se han planteado preocupaciones sobre el "efecto globo", donde la demanda se concentra en regiones específicas cada vez que se anuncian políticas de regulación inmobiliaria del gobierno. El participante señaló que, incluso si el gobierno designa zonas reguladas, es difícil evitar que la demanda se desplace hacia las zonas no reguladas adyacentes.

De hecho, zonas no reguladas en la periferia de Gyeonggi Province, como Namyangju Dasan New Town, Manan-gu, Anyang y Byeongjeom-gu en Hwaseong-si, están mostrando movimientos fuertes, lo cual ocurre en conjunto con noticias locales favorables como el clúster de semiconductores. El participante mencionó la reacción de los responsables en el pasado cuando el gobierno designaba zonas reguladas, diciendo que "a pesar de que se fijaba un alcance amplio considerando el efecto de dispersión, no sabían que aparecería el efecto globo", y enfatizó que al designar regulaciones se debe considerar meticulosamente la dirección del efecto globo.

Además, se mencionó la posibilidad de que, si comienza el movimiento en la región de Incheon, el aumento se extienda a las zonas clave de Incheon, incluyendo Songdo, y a los complejos de apartamentos líderes en ciudades metropolitanas como Haeundae, Busan. El participante explicó que "decir que Incheon se está moviendo podría significar que el proceso ha llegado casi hasta el final", citando el caso del gobierno de Moon Jae-in, y explicó que cuando Incheon se mueve, las zonas clave de las ciudades metropolitanas tienden a moverse en un momento similar. También se mencionó en este contexto que los apartamentos líderes, como Namcheon Xi en Haeundae, Busan, están registrando valores superiores a los 1.800 millones de wones.

Por otro lado, se presentó un análisis cauteloso respecto a la búsqueda de factores de caída en el mercado. El participante diagnosticó: "En una situación donde los expertos inmobiliarios dicen que los precios de la vivienda subirán, aparte del hecho de que los precios actuales son altos, es difícil encontrar factores para una caída". Además, en relación con la política de banco de tierras del gobierno, enfatizó la importancia de la intervención activa del gobierno y la creación de una base de suministro mediante la compra de tierras o bienes raíces comerciales en la periferia de Seúl, afirmando que "es necesaria una política en la que el gobierno compre tierras activamente para utilizarlas como recursos de suministro en el futuro".