El intercambio de bienes raíces entre padres e hijos: el impuesto sobre donaciones varía según el método de liquidación de la diferencia

Debido al impacto de la reforma del sistema fiscal inmobiliario, están aumentando las consultas sobre el método de "intercambio" para la transferencia de activos, donde los padres y los hijos intercambian propiedades entre sí. Especialmente, debido a los cambios en la deducción especial por posesión a largo plazo, la demanda que considera el momento de la transferencia de activos está derivando en transacciones de intercambio.

Reducción de la deducción especial por posesión a largo plazo y el auge de las transacciones de intercambio

Según la reciente reforma fiscal, el sistema de deducción especial por posesión a largo plazo para propietarios de una sola vivienda por generación cambiará. Actualmente, se deduce hasta un máximo del 80% sumando el período de posesión y el período de residencia, pero a partir de 2028, se cambiará a una deducción centrada en la residencia. En 2028, se reducirá al 6% anual por residencia y 2% anual por posesión, y a partir de 2029, solo quedará el 8% anual por residencia y se eliminará la deducción por posesión. Además, se establecerán límites por persona y por objeto para la deducción especial por posesión a largo plazo, que antes no tenía límites, limitándose a 2,000 millones de won en 2028 y a 1,000 millones de won a partir de 2029.

Debido a esta reducción en los beneficios de deducción, surge la necesidad de realizar ganancias por transferencia en el momento en que se apliquen deducciones suficientes y de aumentar el valor de adquisición. En consecuencia, no solo aumenta el interés en el intercambio entre terceros, sino también en las transacciones de intercambio entre partes relacionadas para que los padres transfieran activos a sus hijos.

Naturaleza legal de las transacciones de intercambio y principios de cálculo de impuestos

El intercambio de bienes raíces es un método de transacción legal regulado en el Civil Act. Según el Income Tax Act, el intercambio se define como la transferencia onerosa de activos, por lo que, incluso si se intercambian propiedades en lugar de dinero, tanto el impuesto sobre la renta por transferencia como el impuesto sobre la adquisición se generan para ambas partes. En el caso de transacciones entre familiares, una venta ordinaria puede presumirse como una donación, pero el intercambio se considera una transferencia ya que es claro que se intercambian propiedades.

Los métodos de intercambio se dividen principalmente en dos: el "intercambio simple", donde se intercambian bienes sin liquidar la diferencia de valor de mercado, y el "intercambio por valor de transacción real", donde se determina el valor de mercado mediante una tasación y se liquida la diferencia. En la práctica, se recomienda el método de determinar el valor de mercado mediante una tasación y especificar el método de liquidación de la diferencia en el contrato para reducir riesgos. Especialmente en los intercambios entre familiares, es posible diseñar una estrategia para optimizar el impuesto sobre donaciones y el impuesto sobre la adquisición tasando la propiedad de los padres a un valor bajo y la propiedad de los hijos a un valor alto para reducir la diferencia de valor de mercado, y luego liquidando la diferencia.

Carga de impuestos sobre donaciones e impuestos sobre la adquisición en caso de no realizar la liquidación de la diferencia

Si la liquidación de la diferencia de la transferencia no se realiza perfectamente durante el intercambio, la carga fiscal puede aumentar. Si no se liquida la diferencia mientras existe una disparidad en el valor de mercado, se pueden aplicar las regulaciones de transferencia a bajo precio, lo que podría generar el impuesto sobre donaciones. Por ejemplo, si se entrega un activo de 1,200 millones de won y se recibe un activo de 1,700 millones de won, el impuesto sobre donaciones se aplicará sobre el monto restante tras restar de la diferencia de 500 millones de won "el monto menor entre el 30% del valor de mercado de la casa entregada y 300 millones de won".

También es necesario tener cuidado con el impuesto sobre la adquisición. Según el Decreto de Aplicación de la Ley de Impuestos Locales, la base imponible del impuesto sobre la adquisición se determina por el monto mayor entre "el valor de mercado reconocido de la casa recibida más el monto pagado en efectivo, menos el valor de mercado reconocido de la casa entregada" y el valor de la casa recibida. Es decir, cuanto mayor sea la diferencia de precio entre las dos casas y menos se liquide la diferencia, la parte que recibe pagará un impuesto sobre la adquisición más alto basado en la casa más cara. El intercambio tiene la ventaja de estar excluido de la elaboración del plan de financiación de fondos o de las investigaciones detalladas de precios de transacciones reales, pero factores como que la casa del hijo podría atribuirse a la herencia de los padres son elementos que deben considerarse.