親子間の不動産交換、差額精算の方法によって贈与税が変わる

不動産税制改正案の影響により、親と子の間で不動産をやり取りする「交換」方式による資産移転の問い合わせが増えている。特に長期保有特別控除の変化により、資産移転の時期を検討する需要が交換取引へとつながる様相を見せている。

長期保有特別控除の縮小と交換取引の台頭

最近の税制改正案によると、一世帯一戸建て所有者の長期保有特別控除体系が変化する。現在は保有期間と居住期間を合算して最大80%まで控除されるが、2028年からは居住中心の控除へと転換される。2028年には居住年6%、保有年2%へと減少し、2029年からは居住年8%のみが残り、保有控除は廃止される。また、従来は限度額がなかった長期保有特別控除に、個人別および物件別の限度額が新設され、2028年には20億ウォン、2029年からは10億ウォンに制限される。

このような控除特典の縮小により、控除が十分に適用される時期に譲渡差益を実現し、取得価額を高めようとするニーズが発生している。これに伴い、他人間の交換だけでなく、親が子に資産を移転するための特殊関係者間の交換取引への関心も高まっている。

交換取引の法的性質と税金算定の原理

不動産交換は民法に規定された合法的な取引方式である。所得税法上、交換は資産を有償で移転するものと定義されており、お金の代わりに不動産をやり取りする場合でも、譲渡所得税と取得税が双方に発生する。家族間の取引の場合、一般的な売買は贈与と推定される可能性があるが、交換は財産をやり取りすることが明確であるため、譲渡とみなされる。

交換方式は大きく二つに分けられる。時価の差額精算なしにやり取りする「単純交換」と、鑑定評価を通じて時価を確定し差額を精算する「実質取引価額交換」がある。実務的には、リスクを減らすために鑑定評価を通じて時価を確定し、差額精算の方法を契約書に明示する方法が推奨される。特に家族間の交換では、親の不動産を低く、子の不動産を高く鑑定評価して時価の差を縮めた後、差額を精算することで、贈与税と取得税を最適化する設計が可能である。

差額精算が履行されない場合に発生する贈与税と取得税の負担

交換の際、譲渡差額の精算が完全に行われないと、税負担が大きくなる可能性がある。もし時価の差がある状態で差額精算を行わない場合、低額譲渡規定が適用されて贈与税が発生することがある。例えば、12億ウォンの資産を渡し、17億ウォンの資産を受け取る場合、差額5億ウォンから「渡す家の時価の30%と3億ウォンのうち小さい方の金額」を除いた残りの金額に対して贈与税が課される。

取得税についても注意が必要である。地方税法施行令によると、取得税の課税標準は「受け取る家の時価認定額と渡す家の時価認定額に現金支払額を加え、受領額を引いた金額」のうち大きい金額で決定される。つまり、二つの家の価格差が大きく、差額精算を行わないほど、受け取る側はより高い価格の家を基準として高い取得税を負担することになる。交換は資金調達計画書の作成や実取引価額の精密調査の対象からは除外されるというメリットがあるが、子の家が親の相続財産に帰属し得るという点などは考慮すべき要素である。