부모 자녀 간 부동산 교환, 차액 정산 방식에 따라 증여세 달라진다

부동산 세제 개편안의 영향으로 부모와 자녀 간 부동산을 맞바꾸는 '교환' 방식의 자산 이전 문의가 늘고 있다. 특히 장기보유 특별공제의 변화로 인해 자산 이전 시점을 고민하는 수요가 교환 거래로 이어지는 양상이다.

장기보유 특별공제 축소와 교환 거래의 부상

최근 세제 개편안에 따르면 일세대 일주택자의 장기보유 특별공제 체계가 변화한다. 현재는 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제해주지만, 2028년부터는 거주 중심의 공제로 전환된다. 2028년에는 거주 연 6%, 보유 연 2%로 줄어들며, 2029년부터는 거주 연 8%만 남고 보유 공제는 폐지된다. 또한, 기존에 한도가 없던 장기보유 특별공제에 인별 및 물건별 한도가 신설되어 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 제한된다.

이러한 공제 혜택의 축소로 인해, 공제가 충분히 적용되는 시점에 양도차익을 실현하고 취득가액을 높이려는 니즈가 발생하고 있다. 이에 따라 타인 간의 교환뿐만 아니라 부모가 자녀에게 자산을 이전하기 위한 특수관계자 간 교환 거래에 대한 관심도 높아지고 있다.

교환 거래의 법적 성격과 세금 산정 원리

부동산 교환은 민법에 규정된 합법적인 거래 방식이다. 소득세법상 교환은 자산을 유상으로 이전하는 것으로 정의되어 있어, 돈 대신 부동산을 주고받더라도 양도소득세와 취득세가 양측 모두에게 발생한다. 가족 간 거래의 경우 일반적인 매매는 증여로 추정될 수 있으나, 교환은 재산을 주고받는 것이 명확해 양도로 간주된다.

교환 방식은 크게 두 가지로 나뉜다. 시가 차액 정산 없이 맞바꾸는 '단순 교환'과, 감정평가를 통해 시가를 확정하고 차액을 정산하는 '실질 거래가액 교환'이 있다. 실무적으로는 리스크를 줄이기 위해 감정평가를 통해 시가를 확정하고 차액 정산 방법을 계약서에 명시하는 방식이 권장된다. 특히 가족 간 교환에서는 부모의 부동산은 낮게, 자녀의 부동산은 높게 감정평가하여 시가 차이를 줄인 뒤, 차액을 정산함으로써 증여세와 취득세를 최적화하는 설계가 가능하다.

차액 정산 미이행 시 발생하는 증여세와 취득세 부담

교환 시 양도차액 정산이 완벽히 이루어지지 않으면 세부담이 커질 수 있다. 만약 시가 차이가 나는 상태에서 차액 정산을 하지 않으면, 저가 양수도 규정이 적용되어 증여세가 발생할 수 있다. 예를 들어 12억 원 자산을 주고 17억 원 자산을 받는 경우, 차액 5억 원에서 '주는 집 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액'을 제외한 나머지 금액에 대해 증여세가 부과된다.

취득세 역시 주의가 필요하다. 지방세법 시행령에 따르면 취득세 과세표준은 '받는 집의 시가 인정액과 주는 집의 시가 인정액에 현금 지급액을 더하고 수령액을 뺀 금액' 중 큰 금액으로 결정된다. 즉, 두 집의 가격 차이가 크고 차액 정산을 하지 않을수록 받는 쪽은 더 비싼 집을 기준으로 높은 취득세를 부담하게 된다. 교환은 자금 조달 계획서 작성이나 실거래가 정밀조사 대상에서는 제외되는 장점이 있지만, 자녀의 집이 부모의 상속 재산으로 귀속될 수 있다는 점 등은 고려해야 할 요소다.