父母子女间房地产交换，根据差额结算方式不同，赠与税也会有所不同

受房地产税制改革方案的影响，父母与子女之间通过“交换”方式进行资产转移的咨询正在增加。特别是由于长期持有特别扣除的变化，部分需求者正考虑通过交换交易来应对资产转移时机的变化。

长期持有特别扣除缩减与交换交易的兴起

根据最近的税制改革方案，一人一户持有者的长期持有特别扣除体系将会发生变化。目前是结合持有期间和居住期间，最高可扣除80%，但从2028年起将转变为以居住为中心的扣除。2028年，居住每年扣除6%，持有每年扣除2%；从2029年起，仅保留居住每年8%的扣除，持有扣除将被废除。此外，原本没有上限的长期持有特别扣除将新设个人及物件的上限，2028年限制为20亿韩元，从2029年起限制为10亿韩元。

由于这些扣除优惠的缩减，出现了希望在扣除额能够充分适用的时点实现转让收益并提高取得价额的需求。因此，不仅是他人之间的交换，对于父母向子女转移资产的特殊关系者之间的交换交易，关注度也在提高。

交换交易的法律性质与税额计算原理

房地产交换是《民法》规定的合法交易方式。在《所得税法》中，交换被定义为有偿转移资产，因此即使是用房地产代替现金进行交换，双方都会产生转让所得税和取得税。在家族间交易中，一般的买卖可能会被推定为赠与，但交换由于财产交换关系明确，被视为转让。

交换方式大致分为两种。一种是不进行市价差额结算直接交换的“单纯交换”，另一种是通过评估进行市价确定并结算差额的“实质交易价额交换”。在实务中，为了降低风险，建议通过评估确定市价并在合同中明确差额结算方式。特别是在家族间交换中，可以通过将父母的房地产评估较低、子女的房地产评估较高来缩小市价差，随后通过结算差额，实现赠与税和取得税的最优化设计。

未履行差额结算时产生的赠与税与取得税负担

在交换时，如果转让差额结算未能完美完成，税收负担可能会增加。如果在存在市价差额的情况下未进行差额结算，可能会适用低价转让规定而产生赠与税。例如，用12亿韩元的资产换取17亿韩元的资产时，在5亿韩元的差额中，扣除“所给房屋市价的30%与3亿韩元中的较小值”后的剩余金额将被征收赠与税。

取得税也需要注意。根据《地方税法施行令》，取得税课税标准由“所收房屋的市价认定额与所给房屋的市价认定额相加并减去现金支付额”后的较大金额决定。也就是说，两套房子的价格差越大且未进行差额结算，接收方就越需要以更贵的房子为标准承担更高的取得税。虽然交换具有不属于资金筹措计划书编写或实际交易价额精密调查对象这一优点，但仍需考虑子女的房屋可能归属于父母的继承财产等因素。