서울 아파트 15.5%↑…거래 감소는 아직 잠정치

서울시는 2026년 10월 22일 한국부동산원의 실거래가격지수를 토대로 8월 서울 아파트 매매 실거래가격이 전년 동월보다 15.50%, 전월보다 0.72% 상승했다고 밝혔다. 반면 9월 매매 거래량은 10월 16일 조회 기준 2,923건으로 8월보다 18.3% 줄었다. 다만 가격은 8월 확정 월간지수이고 9월 거래량은 신고가 끝나지 않은 잠정치여서 두 수치를 같은 시점의 수급 신호처럼 단정하면 안 된다.

연간 15.50%, 월간 상승폭은 0.72%

15.50%는 2025년 8월과 2026년 8월의 서울 아파트 매매 실거래가격지수를 비교한 값이다. 2021년 11월의 17.92% 이후 가장 높은 전년 동월 대비 상승률이다. 그러나 최근 한 달의 속도를 보여 주는 전월 대비 상승률은 6월 2.50%, 7월 1.93%, 8월 0.72%로 두 달 연속 낮아졌다.

연간 상승률이 높아지는 동시에 월간 상승폭이 둔화할 수 있는 것은 서로 다른 비교 기준을 쓰기 때문이다. 연간 수치는 1년 전의 낮은 지수와 누적 상승을 함께 반영하고, 월간 수치는 직전 달과의 짧은 변화를 보여 준다. 따라서 ‘1년 새 15.50%’만으로 8월에도 가격 상승 속도가 빨라졌다고 해석하는 것은 맞지 않는다. 이 지표 역시 서울 전체의 실거래가격지수 변화이지 개별 단지나 모든 주택의 가격이 똑같이 올랐다는 뜻은 아니다.

동북권 1.54% 상승, 동남권은 0.29% 하락

8월 권역별 흐름은 한 방향이 아니었다. 전월 대비 동북권이 1.54%로 가장 크게 올랐고 도심권 1.06%, 서북권 0.40%, 서남권 0.29%가 뒤를 이었다. 동남권은 0.29% 하락했다. 올해 1월과 비교하면 서울 전체는 8.3% 상승했으며 동북권은 11.5%, 서남권은 8.4% 올라 외곽 지역의 상승세가 상대적으로 두드러졌다.

면적별로는 전용면적 85㎡ 초과 135㎡ 이하 중대형이 8월 한 달 1.32% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 권역과 면적에 따라 움직임이 달랐다는 점은 ‘서울 평균’만으로 실수요자의 체감 변화를 설명하기 어렵다는 뜻이다. 실제 판단에서는 관심 지역과 면적대의 거래 사례, 거래 건수, 동일 단지의 직전 거래를 함께 살펴야 한다.

9월 거래 감소, 지난달 잠정치가 남긴 경고

서울시가 10월 16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회한 9월 매매 거래량은 2,923건이다. 8월의 3,578건보다 655건 적어 전월 대비 18.3% 감소했다. 노원구가 332건으로 자치구 가운데 거래가 가장 많았고, 15억원 이하 거래 비중은 노원구 99.7%, 도봉·강북·금천구 100%로 집계됐다.

하지만 9월 계약은 계약일로부터 30일 안에 신고할 수 있어 10월 말까지 건수가 더 들어올 수 있다. 실제 직전 발표에서 9월 15일 기준으로 집계한 8월 거래량은 3,143건이었으나 이번 발표의 8월 비교 기준은 3,578건으로 435건 늘었다. 두 공식 발표를 비교하면 잠정치보다 13.8% 증가한 셈이다. 같은 이유로 현재의 9월 감소율 18.3%도 확정적인 시장 위축 폭으로 받아들이기보다 신고 마감 뒤 수정 여부를 확인해야 한다.

거래량과 가격은 왜 반대 방향인가

거래량은 계약 건수이고 실거래가격지수는 실제 거래가격의 변화를 측정하는 지표다. 거래가 줄어도 상대적으로 높은 가격의 거래가 남거나 특정 권역·면적의 거래 비중이 달라지면 지수는 오를 수 있다. 반대로 거래가 늘어도 저가 거래가 많이 포함되면 평균적인 가격 신호가 약해질 수 있다. 두 지표가 반대 방향이라는 사실만으로 매수세가 완전히 꺾였다거나 매도자가 가격을 모두 지켰다고 단정할 수 없는 이유다.

이번 자료에서 확인되는 것은 상승의 중심이 동남권이 아니라 동북권과 도심권으로 옮겨 갔고, 9월 신고 건수는 전월보다 적다는 점까지다. 대출 규제, 세제, 매물 변화가 각각 얼마만큼 영향을 줬는지는 별도의 거래자·자금조달 자료가 필요하다. 정책 효과를 평가하려면 신고가 마무리된 거래량, 가액대별 비중, 해제 거래, 동일 단지 가격을 함께 봐야 한다.

전세 16개월 상승, 월세 비중 54.6%

8월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월보다 0.30% 올라 16개월 연속 상승했다. 권역별로는 서남권이 1.30%, 서북권이 0.17% 상승했고 도심권은 0.35%, 동북권은 0.10%, 동남권은 0.08% 하락했다. 면적별로는 135㎡ 초과 대형이 2.41%, 85㎡ 초과 135㎡ 이하 중대형이 1.50% 올랐다.

9월 전세 거래는 6,454건으로 전월보다 17.9%, 월세 거래는 7,750건으로 6.4% 줄었다. 전체 전월세 거래 가운데 월세 비중은 54.6%로 높아졌다. 다만 전세 건수의 감소폭이 더 컸기 때문에 비중이 상승한 것이며, 월세 거래 자체도 감소했다는 점을 함께 읽어야 한다. 향후 시장 방향은 9월 거래량의 최종 보정치와 다음 실거래가격지수, 전세·월세 거래량이 같은 방향으로 움직이는지를 확인한 뒤 판단할 필요가 있다.

참고 자료

• (석간) 서울 아파트 매매 실거래가격 상승 지속...1년 새 15.50% 상승 — 서울특별시(2026년 10월 22일)
• (석간) 서울 아파트 매매 실거래가격 상승 지속...1년 새 14.56% 상승 — 서울특별시(2026년 9월 18일)
• 공동주택실거래가격지수 최근수록자료 — 국가통계포털·한국부동산원(2026년 9월 28일 갱신)