明渡诉讼后的强制执行阶段纠纷激增……“第一次预告”时点的应对至关重要

房地产明渡诉讼判决后进行的强制执行过程正变得比过去更加复杂，纠纷的形式也愈发激烈。特别是执行官正式通知搬离的“第一次预告”阶段，其应对方式预计将成为减少今后可能发生的法律及物理冲突的关键分水岭。

根据“都市与人”李承泰的《人活着靠法》视频显示，强制执行的第一次预告是指判决后，执行官向占有者正式通知“请在何时之前搬离，否则将进行强制执行”的程序。出演者建议，当发出第一次预告时，占有者自愿搬离是对双方而言最好的选择。因为预告阶段是给予占有者可以任意搬离的最后机会。

激烈的抵抗与执行不能……无视“第一次预告”的风险增大

出演者通过与公共住房（SH）相关的诉讼现场案例，解释了强制执行过程中的危险性。他表示，即使获得了判决，如果占有者拒绝搬离并进行激烈抵抗，执行过程中不仅可能发生物理冲突，还可能导致警察出动、刑事控告或后续诉讼等，事态可能变得无法收拾。特别是如果抵抗过于激烈，可能会陷入强制执行本身无法进行的“执行不能”状态，或者出现必须再次尝试第二次执行的情况。

对于出租人在搬离过程中擅自处分占有者留下的物品的行为，也需要引起注意。视频中强调，即使无法与占有者取得联系，也不应因判断行李没有价值而擅自丢弃。如果未经过强制执行程序而废弃物品，事后占有者若对物品价值或废弃行为的正当性提出质疑并提起诉讼，出租人可能会承担更大的法律责任。因此，务必通过法律强制执行程序来处理物品才是安全的。

进行“独自诉讼”时的注意事项……应包含至交付时点的租金请求

进行明渡诉讼（交付诉讼）时，实务上容易忽略的部分是“租金（月租）请求”的范围。出演者解释说，在诉讼过程中可能会发生保证金被全部抵扣的情况。原则上，出租人要求搬离的主诉与承租人要求退还保证金的反诉会相互衔接并进行结算，但如果直到占有者完全交付建筑物为止所产生的月租超过了保证金，则应将其反映在判决中。

因此，在没有律师参与的“独自诉讼”情况下，诉状中不能仅仅写明要求交付建筑物的内容，而必须准确记载“请支付至交付建筑物之日为止所产生的月租”这一请求主张，这样才能一次性解决今后可能发生的欠租问题。

另一方面，由于近期强制执行程序变得严苛且现场纠纷增加，法律专家的角色也在发生变化。过去主要集中在诉讼阶段，而最近的趋势则是为了解决执行过程中的复杂问题，强调通过运营专门的执行中心或单独设定执行受任费等方式进行专业应对。