명도소송 후 강제집행 단계서 분쟁 급증…'1차 계고' 시점 대응 중요

부동산 명도소송 판결 이후 진행되는 강제집행 과정이 과거보다 복잡해지고 분쟁의 양상도 격렬해지고 있다. 특히 집행관이 퇴거를 공식적으로 알리는 '1차 계고' 단계에서의 대응이 향후 발생할 법적·물리적 충돌을 줄이는 핵심 분기점이 될 전망이다.

도시와사람 이승태의 사람사는 법 영상에 따르면, 강제집행 1차 계고는 판결 이후 집행관이 점유자에게 "언제까지 나가달라, 그렇지 않으면 강제집행을 하겠다"라고 공식적으로 알리는 절차를 의미한다. 출연자는 1차 계고가 내려졌을 때 점유자가 자발적으로 퇴거하는 것이 서로에게 가장 나은 선택이라고 조언했다. 계고 단계는 점유자에게 임의로 퇴거할 수 있는 마지막 기회를 주는 것이기 때문이다.

격렬한 저항과 집행 불능…'1차 계고' 무시 시 리스크 커져

출연자는 공공주택(SH) 관련 소송 현장 사례를 들어 강제집행 과정의 위험성을 설명했다. 판결을 받았음에도 점유자가 퇴거를 거부하며 격렬하게 저항할 경우, 집행 과정에서 물리적 충돌은 물론 경찰 출동이나 형사 고소, 후속 소송으로 이어지는 등 사태가 걷잡을 수 없이 커질 수 있다는 것이다. 특히 저항이 너무 심할 경우 강제집행 자체가 불가능한 '집행 불능' 상태에 빠지거나 두 번째 집행을 다시 시도해야 하는 상황이 발생하기도 한다.

점유자가 퇴거 과정에서 남긴 물건을 임대인이 임의로 처분하는 행위에 대해서도 주의가 요구된다. 영상에서는 점유자와 연락이 되지 않더라도 짐이 가치가 없다고 판단해 임의로 버려서는 안 된다고 강조했다. 만약 강제집행 절차를 거치지 않고 물건을 폐기할 경우, 추후 점유자가 물건의 가치나 폐기 행위의 정당성을 문제 삼아 소송을 제기하면 임대인이 더 큰 법적 책임을 질 수 있기 때문이다. 따라서 반드시 법적 강제집행 절차를 통해 물건을 처리하는 것이 안전하다.

'나홀로 소송' 시 주의할 점…인도 시점까지 차임 청구 포함해야

명도소송(인도소송)을 진행할 때 실무적으로 놓치기 쉬운 부분은 '차임(월세) 청구' 범위다. 출연자는 소송 과정에서 보증금이 모두 공제되는 상황이 발생할 수 있다고 설명했다. 원칙적으로는 임대인이 나가라는 본소와 임차인이 보증금을 돌려달라는 반소가 맞물려 정산되지만, 만약 점유자가 건물을 완전히 인도할 때까지 발생하는 월세가 보증금을 초과한다면 이를 판결에 반영해야 한다.

이에 따라 변호사 없이 진행하는 '나홀로 소송'의 경우, 단순히 건물을 인도하라는 내용만 적는 것이 아니라 "건물을 인도하는 날까지 발생하는 월차임을 지급하라"는 청구취지를 소장에 정확히 기재해야 추후 발생할 수 있는 미납 차임 문제를 한 번에 해결할 수 있다.

한편, 최근에는 강제집행 절차가 까다로워지고 현장 분쟁이 늘어남에 따라 법률 전문가들의 역할도 변화하고 있다. 과거에는 소송 단계에 집중했다면, 최근에는 집행 과정에서의 복잡한 문제들을 해결하기 위해 별도의 집행 센터를 운영하거나 집행 수임료를 별도로 책정하는 등 전문적인 대응이 강조되는 추세다.