明渡訴訟後の強制執行段階で紛争が急増…「第1次警告」時点での対応が重要

不動産の明渡訴訟判決の後に進行される強制執行の過程が、過去よりも複雑になり、紛争の様相も激しくなっている。特に、執行官が退去を公式に知らせる「第1次警告」段階での対応が、今後発生する法的・物理的な衝突を減らすための核心的な分岐点となる見通しだ。

「都市と人」イ・スンテの人が生きる法映像によると、強制執行の第1次警告は、判決後、執行官が占有者に対して「いつまでに退去してほしい、さもなければ強制執行を行う」と公式に知らせる手続きを意味する。出演者は、第1次警告が出された際、占有者が自発的に退去することが互いにとって最も良い選択であると助言した。警告の段階は、占有者に任意で退去できる最後の機会を与えるものだからである。

激しい抵抗と執行不能…「第1次警告」を無視するとリスクが増大

出演者は、公営住宅（SH）関連の訴訟現場の事例を挙げ、強制執行過程の危険性を説明した。判決を受けたにもかかわらず、占有者が退去を拒否して激しく抵抗する場合、執行の過程で物理的な衝突はもちろん、警察の出動や刑事告訴、後続の訴訟へとつながるなど、事態が収拾がつかなくなる可能性があるという。特に抵抗が非常に激しい場合、強制執行自体が不可能な「執行不能」状態に陥ったり、二度目の執行を再び試みなければならない状況が発生したりすることもある。

占有者が退去の過程で残した物品を、賃貸人が任意に処分する行為についても注意が求められる。映像では、占有者と連絡が取れなかったとしても、荷物が価値がないと判断して勝手に捨ててはならないと強調した。もし強制執行の手続きを経ずに物品を廃棄した場合、後で占有者が物品の価値や廃棄行為の正当性を問題にして訴訟を提起すると、賃貸人がより大きな法的責任を負う可能性があるからだ。したがって、必ず法的な強制執行の手続きを通じて物品を処理することが安全である。

「セルフ訴訟」の際の注意点…引渡し時点までの賃料請求を含めるべき

明渡訴訟（引渡訴訟）を進める際、実務的に見落としやすい部分は「賃料（月謝）請求」の範囲だ。出演者は、訴訟の過程で保証金がすべて相殺される状況が発生し得ると説明した。原則としては、賃貸人が退去を求める本訴と、賃借人が保証金の返還を求める反訴が組み合わさって精算されるが、もし占有者が建物を完全に引き渡すまでにかかる月謝が保証金を超過する場合は、これを判決に反映させなければならない。

これに伴い、弁護士なしで行う「セルフ訴訟」の場合、単に建物を引き渡せという内容だけを書くのではなく、「建物を引き渡す日まで発生する月次賃料を支払え」という請求趣旨を訴状に正確に記載しなければ、後で発生し得る未払い賃料の問題を一度に解決することができる。

一方、最近では強制執行の手続きが厳格になり、現場での紛争が増えていることに伴い、法律専門家の役割も変化している。過去には訴訟段階に集中していたが、最近では執行過程における複雑な問題を解決するために、別途の執行センターを運営したり、執行受任料を別途設定したりするなど、専門的な対応が強調される傾向にある。