“要求建设租赁住房等同于威胁”……Haan Jugong业主的反抗揭示了重建项目的本质

最近，在京畿道光明市Haan Jugong重建项目过程中发生的租赁住房设置冲突，对重建项目成本负担主体提出了根本性的问题。根据作家Song Hee-gu的视频显示，由于光明市传达了要在正在进行重建的Haan Jugong设置租赁住房的方针，导致业主们出现了强烈反抗的情况。业主们对以公共需求为由，向现有资产持有者单方面转嫁成本的方式表达了愤怒。

“设置租赁住房无异于威胁”……业主担忧分摊费用增加

视频中指出，针对光明市将要求设置租赁住房作为重建批准条件的情况，称“在没有任何优惠的情况下要求加入租赁住房，几乎等同于威胁”。重建是一个业主需要承担搬迁费、金融费用、各种事业费等巨额分摊费用，并承担项目延迟风险的过程。分析认为，在此过程中，如果租赁住房比例升高，不仅会导致普通销售量减少从而增加组合员的分摊费用，还可能对社区的商品性或消费者偏好产生影响。

出演者建议，在考虑购买重建或再开发项目时，必须确认租赁户的比例。因为如果考虑到租赁比例对市价的影响，这不应仅被视为单纯的政策执行，而应被视为业主必须承担的“成本”。视频中提出了这样一个问题：“如果公共部门通过租赁住房获得了利益，那么在这个过程中产生的分摊费用增加和资产价值下降的负担，应该由谁来承担？”

公共政策的核心是“数字与代价”……需要提高容积率等补偿措施

视频并未否定公共租赁住房本身的必要性。但是，它指出了为了公共利益而单方面将费用转嫁给特定个人（业主）的方式存在的问题。出演者强调，如果公共部门想要租赁住房，必须同时配套相应的“补偿措施”。他举了将容积率额外提高100~200%这种方式作为具体例子。也就是说，应该通过这种方式进一步确保普通销售量，从而降低组合员的分摊费用，实现“基于数字的代价”。

即，在制定政策时，不仅要看收益，还要仔细观察费用归属于谁。出演者解释说：“如果有人获得利益而有人承担费用，那么必须同时提出向业主返还与其要求的项目盈利能力相匹配的方案，政策才能持续下去。”

Haan Jugong案例为全国重建小区提供启示

幸运的是，Haan Jugong的情况已达成向缩减租赁住房比例至1%方向达成的协议，但这为全国正在进行的众多重建项目留下了重要的启示。如果像这次案例一样，设置租赁住房被固化为理所当然的义务，那么今后推进重建的业主可能会面临类似的成本负担问题。

出演者建议，重建和再开发的业主不应仅仅将公共部门的租赁住房要求视为出于自私的回应，而应将其视为关系到自身资产价值和生计的问题。他强调说：“重建分摊费用是业主们通过劳动赚取的钱来筹集的”，并指出组合员们需要团结起来，针对公共部门的要求提出明确的意见。