「賃貸住宅を入れろというのは脅迫だ」…ハアン・ジュゴン所有者の反発が投げかける再建築の本質

最近、京畿道光明市のハアン・ジュゴン再建築事業の過程で発生した賃貸住宅の設置を巡る葛藤は、再建築事業の費用負担の主体に対する根本的な問いを投げかけている。作家ソン・ヒグの映像によると、光明市が再建築を進行中のハアン・ジュゴンに賃貸住宅を設置する方針を伝えたことで、所有者たちが強く反発する状況が発生した。所有者たちは、公共の必要性を理由に既存の資産保有者に対して一方的に費用負担を強いる方式に対し、憤りを表明した。

「賃貸住宅の設置は脅迫も同然だ」…所有者の分担金増加への懸念

映像では、光明市が賃貸住宅の設置を要求し、再建築の承認条件として掲げた状況について、「何の特典もなく賃貸住宅を入れろというのは、ほとんど脅迫だ」と指摘した。再建築は、所有者たちが移転費、金融費用、各種事業費など莫大な分担金を負担し、事業遅延のリスクまで背負う過程である。この過程で賃貸住宅の割合が高まれば、一般分譲物件が減って組合員の分担金が増えるだけでなく、団地の商品性や需要者の選好度にも影響を及ぼす可能性があるという分析だ。

出演者は、再建築や再開発の購入を検討する際、賃貸世帯の割合を必ず確認すべきだと助言した。賃貸の割合が時価に及ぼす影響まで考慮するならば、これは単なる政策の履行を超えて、所有者が負担すべき「費用」と見なすべきだからである。映像では「賃貸住宅を通じて公共が得る利益があるならば、その過程で発生する分担金の増加と資産価値の下落の負担を、誰が甘受しなければならないのか」という問いを投げかけた。

公共政策の核心は「数字と対価」…容積率の上昇など報酬策の必要性

映像では、公共賃貸住宅の必要性自体を否定してはいない。ただし、公共の利益のために特定の個人（所有者）に費用を一方的に転嫁する方式の問題点を指摘した。出演者は、公共が賃貸住宅を望むのであれば、それに見合う「報酬策」が必ず併行されなければならないと強調した。具体的な例として、容積率をさらに100〜200%引き上げる方式を挙げた。これを通じて一般分譲物件をさらに確保することで、組合員の分担金を下げてあげるような「数字に基づいた対価」が行われるべきだというものだ。

つまり、政策決定時には便益だけでなく、費用が誰に帰着するのかを綿密に検討すべきだという論理である。出演者は「誰かが特典を得て、誰かがその費用を負担するのであれば、公共が望む分だけ所有者に事業性を還元する提案が共に示されなければ、政策は持続できない」と説明した。

ハアン・ジュゴンの事例、全国の再建築団地に示唆を与える

幸いなことに、ハアン・ジュゴンの場合は賃貸住宅の割合を1%に縮小する方向で合意がなされたが、これは全国で進行中の数多くの再建築事業に重要な示唆を残している。もし今回の事例のように、賃貸住宅の設置が当然の義務として固まってしまうならば、今後再建築を推進する所有者たちは、同様の費用負担問題に直面する可能性がある。

出演者は、再建築・再開発の所有者たちが公共の賃貸住宅の要求に対して、単なる利己心で対応するのではなく、自分たちの資産価値と生計がかかった問題として認識すべきだと助言した。「再建築の分担金は、所有者たちが労働を通じて稼いだお金で用意するものだ」とし、組合員たちが団結して公共の要求に対して明確な意見を出すことが必要だと強調した。