"임대주택 넣으라는 건 협박"…하안주공 소유주 반발이 던진 재건축의 본질

최근 경기도 광명시 하안주공 재건축 사업 과정에서 발생한 임대주택 설치 갈등은 재건축 사업의 비용 부담 주체에 대한 근본적인 질문을 던지고 있다. 작가 송희구 영상에 따르면, 광명시가 재건축을 진행 중인 하안주공에 임대주택을 설치하겠다는 방침을 전달하면서 소유주들이 강력히 반발하는 상황이 발생했다. 소유주들은 공공의 필요를 이유로 기존 자산 보유자에게 일방적인 비용 부담을 지우는 방식에 대해 분노를 표출했다.

"임대주택 설치는 협박과 다름없다"…소유주 분담금 증가 우려

영상에서는 광명시가 임대주택 설치를 요구하며 재건축 승인 조건으로 내건 상황을 두고 "무슨 혜택도 없이 임대주택을 넣으라는 것은 거의 협박"이라고 지적했다. 재건축은 소유주들이 이주비, 금융비용, 각종 사업비 등 막대한 분담금을 감당하며 사업 지연의 위험까지 떠안는 과정이다. 이 과정에서 임대주택 비율이 높아지면 일반 분양 물량이 줄어들어 조합원의 분담금이 늘어날 뿐만 아니라, 단지의 상품성이나 수요자 선호도에도 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.

출연자는 재건축이나 재개발 매수를 고려할 때 임대 세대의 비율을 반드시 확인해야 한다고 조언했다. 임대 비율이 시세에 미칠 영향까지 고려한다면, 이는 단순한 정책 이행을 넘어 소유주가 감당해야 할 '비용'으로 간주해야 하기 때문이다. 영상에서는 "임대주택을 통해 공공이 얻는 이익이 있다면, 그 과정에서 발생하는 분담금 증가와 자산 가치 하락의 부담을 누가 감수해야 하는가"라는 질문을 던졌다.

공공 정책의 핵심은 '숫자와 대가'…용적률 상향 등 보상책 필요

영상에서는 공공 임대주택의 필요성 자체를 부정하지는 않았다. 다만 공공의 이익을 위해 특정 개인(소유주)에게 비용을 일방적으로 전가하는 방식의 문제점을 짚었다. 출연자는 공공이 임대주택을 원한다면 그에 상응하는 '보상책'이 반드시 병행되어야 한다고 강조했다. 구체적인 예로 용적률을 추가로 100~200% 상향해 주는 방식을 들었다. 이를 통해 일반 분양 물량을 추가로 확보함으로써 조합원의 분담금을 낮춰주는 식의 '숫자에 기반한 대가'가 이루어져야 한다는 것이다.

즉, 정책 결정 시 편익뿐만 아니라 비용이 누구에게 귀착되는지를 면밀히 살펴야 한다는 논리다. 출연자는 "누군가는 혜혜택을 얻고 누군가는 그 비용을 부담한다면, 공공이 원하는 만큼 소유주에게 사업성을 돌려주는 제안이 함께 나와야 정책이 지속될 수 있다"고 설명했다.

하안주공 사례, 전국 재건축 단지에 시사점 던져

다행히 하안주공의 경우 임대주택 비율을 1%로 축소하는 방향으로 합의가 이루어졌으나, 이는 전국에서 진행 중인 수많은 재건축 사업에 중요한 시사점을 남긴다. 만약 이번 사례처럼 임대주택 설치가 당연한 의무로 굳어진다면, 향후 재건축을 추진하는 소유주들은 유사한 비용 부담 문제에 직면할 수 있다.

출연자는 재건축·재개발 소유주들이 공공의 임대주택 요구에 대해 단순히 이기심으로 대응할 것이 아니라, 본인들의 자산 가치와 생계가 달린 문제로 인식해야 한다고 조언했다. "재건축 분담금은 소유주들이 노동을 통해 번 돈으로 마련하는 것"이라며, 조합원들이 단합하여 공공의 요구에 대해 명확한 의견을 내는 것이 필요하다고 강조했다.