"Exigir viviendas de alquiler es una amenaza"... La resistencia de los propietarios de Haan Jugong revela la esencia de la reconstrucción

El reciente conflicto por la instalación de viviendas de alquiler en el proceso de reconstrucción de Haan Jugong en Gwangmyeong City, Gyeonggi Province, plantea una pregunta fundamental sobre quién debe asumir la carga de los costes de los proyectos de reconstrucción. Según un vídeo del escritor Song Hee-gu, se ha producido una fuerte resistencia por parte de los propietarios tras la decisión de Gwangmyeong City de instalar viviendas de alquiler en Haan Jugong, donde se está llevando a cabo la reconstrucción. Los propietarios han expresado su indignación ante un método que impone unilateralmente costes a los actuales poseedores de activos bajo la premisa de la necesidad pública.

"Instalar viviendas de alquiler es casi una amenaza"... Preocupación por el aumento de las contribuciones de los propietarios

El vídeo señala que la situación en la que Gwangmyeong City exige la instalación de viviendas de alquiler como condición para la aprobación de la reconstrucción es "casi una amenaza, ya que no ofrece ningún beneficio a cambio". La reconstrucción es un proceso en el que los propietarios asumen contribuciones masivas, como costes de traslado, costes financieros y diversos gastos del proyecto, además de correr con el riesgo de retrasos en la obra. El análisis sugiere que, si aumenta la proporción de viviendas de alquiler en este proceso, no solo disminuirá el volumen de viviendas para venta general, lo que incrementará las contribuciones de los miembros de la asociación, sino que también podría afectar la calidad del complejo o la preferencia de los demandantes.

El ponente aconsejó que, al considerar la compra de propiedades para reconstrucción o regeneración urbana, es imprescindible verificar la proporción de unidades de alquiler. Esto se debe a que, si se considera el impacto de dicha proporción en el valor de mercado, debe verse como un "coste" que el propietario debe soportar, más allá de la simple implementación de una política. El vídeo plantea la pregunta: "Si la administración pública obtiene beneficios a través de las viviendas de alquiler, ¿quién debe asumir la carga del aumento de las contribuciones y la caída del valor de los activos que se produce en el proceso?".

El núcleo de la política pública es "números y compensación"... Necesidad de medidas compensatorias como el aumento del coeficiente de edificabilidad

El vídeo no niega la necesidad de las viviendas de alquiler públicas en sí misma. Sin embargo, señala el problema del método que transfiere unilateralmente los costes a individuos específicos (propietarios) en favor del interés público. El ponente enfatizó que si el sector público desea viviendas de alquiler, debe acompañarse necesariamente de una "medida compensatoria" correspondiente. Como ejemplo concreto, mencionó el método de aumentar el coeficiente de edificabilidad en un 100~200% adicional. Esto permitiría asegurar un volumen adicional de viviendas para venta general, logrando una "compensación basada en números" que reduzca las contribuciones de los miembros de la asociación.

Es decir, la lógica es que al decidir una política, no solo se deben considerar los beneficios, sino también examinar minuciosamente a quién recaen los costes. El ponente explicó: "Si alguien obtiene beneficios y otro asume esos costes, la política solo podrá ser sostenible si se presenta una propuesta que devuelva a los propietarios la viabilidad del proyecto en la medida que el sector público lo desea".

El caso de Haan Jugong deja una lección para los complejos de reconstrucción en todo el país

Afortunadamente, en el caso de Haan Jugong, se ha llegado a un acuerdo para reducir la proporción de viviendas de alquiler al 1%, pero esto deja una lección importante para los numerosos proyectos de reconstrucción que se desarrollan en todo el país. Si la instalación de viviendas de alquiler se consolida como una obligación natural, como en este caso, los propietarios que impulsen reconstrucciones en el futuro podrían enfrentarse a problemas de carga de costes similares.

El ponente aconsejó que los propietarios de proyectos de reconstrucción y regeneración urbana no deben responder a las exigencias de vivienda de alquiler pública simplemente como un acto de egoísmo, sino que deben percibirlo como un asunto que afecta al valor de sus activos y a su sustento. Subrayó que "las contribuciones de reconstrucción se cubren con el dinero que los propietarios han ganado a través de su trabajo", y enfatizó la necesidad de que los miembros de la asociación se unan para expresar una opinión clara ante las exigencias del sector público.