再建築・再開発の追加分担金リスク、工事費高騰で組合員の負担増へ

工事費の坪単価が1,000万ウォンを超える事例が増える中、再建築や再開発事業では工事費の上昇分が組合員の追加分担金として転嫁されるリスクが高まっています。キム・イェリム弁護士は、総会での議決があれば個人の同意がなくても分担金の納付義務が生じるため、配布される案内を細かく確認する必要があると指摘しています。

最近、新築マンションの価格が上昇傾向にあることから、再建築や再開発などの整備事業に目を向ける需要が増えている。しかし、規制緩和への期待感だけで参入するには、事業過程で発生する法的・経済的なリスクが軽視できない。整備事業は段階ごとに、許認可の問題、組合員の資格紛争、工事費上昇に伴う追加分担金など、予測困難な変数が散在しているためだ。

KB Real Estate TVが伝えたキム・イェリム弁護士の分析によると、最近の整備事業現場では、景気後退による訴訟の急増よりも、事業の初期段階における諮問依頼が増えている傾向にある。推進委員会の構成から組合設立に至る初期段階で発生する法的手続きや規制を解決することが、事業の成否を分ける第一歩となるためだ。キム弁護士は「整備事業地のような場合は、（諮問は）必須と考えてよい」とし、初期段階で発生する多様な法的紛争に備える必要があると説明した。

許認可の無効と商業施設との協議、事業を遅らせる「決定的な変数」

整備事業の進行を最も大きく阻む「クリティカルなポイント」は、許認可と利害関係者間の協議である。キム弁護士は、許認可が取り消されたり無効になったりする場合、事業の段階自体が最初に戻ってしまう致命的な状況が発生し得ると警告した。実際に、着工直前の段階で組合設立の認可が無効となり、再び許認可を受けなければならなかった事例や、組合設立段階で「持ち分割」による同意書の確保問題から組合設立が取り消された事例などが代表的だ。

これとともに、商業施設や教会などの多目的利用施設との協議問題も、事業遅延の主な原因として挙げられる。特に再建築事業の場合、再開発とは異なり営業補償費が法的に別途計上されないことが多いため、商業施設の賃借人との葛藤が事業の足かせとなることもある。キム弁護士は「早期交渉を通じて問題を解決することが組合の能力である」とし、江南圏など収益性の高い地域では、商業施設の組合員にマンションの分譲物件の購入権を保証する方式で協力を引き出すこともあると説明した。一方、営業が好調な商業施設の場合、権利金の問題により移転を望まない賃借人との葛藤が発生することがある。

移転段階での葛藤も無視できない。移転期間内に退去しない占有者との紛争を防ぐため、組合は通常、一括での明渡訴訟を進める。かつては移転を拒否して居座ることが利益になるとの認識もあったが、最近では法的手続きによる強制執行が可能になり、不当利得の返還や刑事罰の可能性まで高まっているため、このような「居座り」式の対応は難しくなっている傾向にある。キム弁護士は「最後の最後まで居座ることは事実上難しい」とし、法的手続きを踏めば強制執行が可能であるためだと付け加えた。

工事費の急騰と追加分担金、「整備計画案から確認すべき」

組合員が最も敏感に反応する問題は、間違いなく「追加分担金」である。最近、工事費が急騰していることで、施工会社と組合間の葛藤が激化している。かつては施工会社と組合が適正な水準で工事費を交渉することもあったが、最近では工事請負契約の際、坪単価あたりの工事費が1,000万ウォンを上回る事例が増えており、今後負担すべき分担金の規模に対する不確実性が大きくなっている。キム弁護士は「最近では1,000万ウォン以上で工事契約が行われている」と現場の状況を伝えた。

キム弁護士は「整備計画の策定段階で、すでに予想される追加分担金の情報が含まれている」とし、「周辺の新築時価と投入費用を比較して、事業性を細かく検討すべきだ」と助言した。特に現在の整備事業の状況は、費用は上がり続け、分譲価格はそれほど上がらない構造であるため、工事費の上昇分がそのまま組合員の負担へと転嫁せざるを得ない点を強調した。もし追加分担金が耐え難い水準であれば、分譲申請の段階で申請を行わないことにより、現金清算の対象者を選択することもできる。

この際、注意すべき点は追加分担金の決定方式である。個々の組合員がすべての決定に同意していなくても、総会で議決が行われれば、追加分担金の納付義務が発生する。キム弁護士は「総会での議決があれば追加分担金の決議もなされたと見なされるため、納付しなければならない」と説明した。

「同意書の要請を無視すれば現金清算の危険も」……組合員の注意事項

整備事業は多数の意思決定を通じて進行する構造であるため、少数組合員の意見が反映されにくく、意思決定の過程で疎外されるリスクも存在する。キム弁護士は、組合員が事業進行過程で届く各種案内文やニュースレターを軽視してはならないと強調した。

事業期間が長引くと、組合長の解任や各種案件に対する同意書の要請が頻繁に発生するが、これを単に面倒だと考えて無視してしまうと、予期せぬ不利益を被る可能性がある。特に最も注意すべき点は「分譲申請」だ。定められた期間内に分譲申請を行わなかったり、住所変更を適時に行わなかったりして案内を受けられなかった場合、意図せず現金清算の対象者に分類される可能性があるためだ。キム弁護士は「数多くの案件やニュースレターが行き交うため、これらを軽視して分譲申請を逃してしまうケースが発生する」とし、組合員分譲を受けるためには配布物を細かく確認すべきだと助言した。

結局、整備事業への成功的な参加のためには、組合が決定する総会議決事項を綿密に確認し、自身の権利を守るための必須的な行政手続きを逃さない細やかさが求められる。

出典：元の動画（YouTube）