"추가분담금 고지서 날아온다"…재건축·재개발 리스크, 조합원이 알아야 할 실체

최근 신축 아파트 가격이 상승세를 보이면서 재건축·재개발 등 정비사업으로 눈을 돌리는 수요가 늘고 있다. 하지만 규제 완화 기대감만 믿고 뛰어들기에는 사업 과정에서 발생하는 법적·경제적 리스크가 만만치 않다. 정비사업은 단계별로 인허가 문제, 조합원 자격 분쟁, 공사비 상승에 따른 추가분담금 등 예측하기 어려운 변수들이 산재해 있기 때문이다.

KB부동산TV가 전한 김예림 변호사의 분석에 따르면, 최근 정비사업 현장에서는 경기 침체로 인해 송사가 급증하기보다는 사업 초기 단계에서의 자문 요청이 늘고 있는 추세다. 추진위원회 구성부터 조합 설립까지 초기 단계에서 발생하는 법적 절차와 규제를 해결하는 것이 사업의 성패를 가르는 첫 단추가 되기 때문이다. 김 변호사는 "정비 사업지 같은 경우에는 (자문이) 필수라고 보시면 된다"며, 초기 단계에서 발생하는 다양한 법적 분쟁에 대비해야 한다고 설명했다.

인허가 무효와 상가 협의, 사업 속도 늦추는 '결정적 변수'

정비사업의 진행을 가장 크게 가로막는 '크리티컬한 포인트'는 인허가와 이해관계자 간의 협의다. 김 변호사는 인허가가 취소되거나 무효가 될 경우, 사업 단계 자체가 처음으로 회귀해야 하는 치명적인 상황이 발생할 수 있다고 경고했다. 실제로 착공 직전 단계에서 조합 설립 인가가 무효가 되어 다시 인허가를 받아야 했던 사례나, 조합 설립 단계에서 '지분 쪼개기'를 통한 동의서 확보 문제로 조합 설립이 취소된 사례가 대표적이다.

이와 함께 상가나 교회 등 다중 이용 시설과의 협의 문제도 사업 지연의 주요 원인으로 꼽힌다. 특히 재건축 사업의 경우 재개발과 달리 영업 보상비가 법적으로 별도 책정되지 않는 경우가 많아, 상가 임차인과의 갈등이 사업의 발목을 잡기도 한다. 김 변호사는 "조기 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 조합의 능력"이라며, 강남권 등 수익성이 높은 지역에서는 상가 조합원에게 아파트 분양권을 보장하는 방식으로 협조를 이끌어내기도 한다고 설명했다. 반면, 영업이 잘되는 상가의 경우 권리금 문제로 인해 이주를 원치 않는 임차인들과의 갈등이 발생할 수 있다.

이주 단계에서의 갈등도 무시할 수 없다. 이주 기간 내에 퇴거하지 않는 점유자와의 분쟁을 막기 위해 조합은 보통 일괄 명도 소송을 진행한다. 과거에는 이주를 거부하며 버티는 것이 이득이라는 인식도 있었으나, 최근에는 법적 절차에 따른 강제 집행이 가능해지고 부당이득 반환이나 형사처벌 가능성까지 높아지면서 이러한 '알박기'식 대응이 어려워지는 추세다. 김 변호사는 "최후의 일인이 되어 버티는 것은 사실상 어렵다"며, 법적 절차를 밟으면 강제 집행이 가능하기 때문이라고 덧붙였다.

공사비 급등과 추가분담금, "정비계획안부터 살펴야"

조합원들이 가장 민감하게 반응하는 문제는 단연 '추가분담금'이다. 최근 공사비가 급등하면서 시공사와 조합 간의 갈등이 격화되고 있다. 과거에는 시공사와 조합이 적정 수준에서 공사비를 협상하기도 했으나, 최근에는 공사 도급계약 시 평당 공사비가 1,000만 원을 상회하는 사례가 늘고 있어 향후 부담해야 할 분담금 규모에 대한 불확실성이 커지고 있다. 김 변호사는 "최근에는 천만 원 이상으로 공사 계약이 되고 있다"고 현장의 상황을 전했다.

김 변호사는 "정비계획 수립 단계에서 이미 예상되는 추가분담금 정보가 포함되어 있다"며 "주변 신축 시세와 투입 비용을 비교해 사업성을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다. 특히 현재의 정비사업 상황은 비용은 계속 올라가고 분양가는 그만큼 오르지 않는 구조이기 때문에, 공사비 상승분이 고스란히 조합원의 부담으로 전가될 수밖에 없다는 점을 강조했다. 만약 추가분담금이 감당하기 어려운 수준이라면, 분양 신청 단계에서 신청을 하지 않음으로써 현금 청산 대상자가 되는 선택을 할 수도 있다.

이때 주의할 점은 추가분담금 결정 방식이다. 개별 조합원이 모든 결정에 동의하지 않더라도, 총회에서 의결이 이루어지면 추가분담금 납부 의무가 발생한다. 김 변호사는 "총회 의결이 있으면 추가분담금 결의도 된 것이라 보기 때문에 납부를 하셔야 한다"고 설명했다.

"동의서 요청 무시하면 현금청산 위험"... 조합원의 주의사항

정비사업은 다수의 의사결정을 통해 진행되는 구조이기에, 소수 조합원의 의견이 반영되기 어렵고 의사결정 과정에서 소외될 위험도 존재한다. 김 변호사는 조합원들이 사업 진행 과정에서 날아오는 각종 안내문과 소식지를 등한시해서는 안 된다고 강조했다.

사업 기간이 길어지다 보면 조합장 해임이나 각종 안건에 대한 동의서 요청이 빈번하게 발생하는데, 이를 단순히 귀찮게 여겨 무시할 경우 예상치 못한 불이익을 당할 수 있다. 특히 가장 주의해야 할 점은 '분양 신청'이다. 정해진 기간 내에 분양 신청을 하지 않거나, 주소 변경을 제때 하지 않아 안내를 받지 못할 경우 본의 아니게 현금 청산 대상자로 분류될 수 있기 때문이다. 김 변호사는 "수많은 안건과 소식지가 오가다 보니 이를 등한시하여 분양 신청을 놓치는 경우가 발생한다"며, 조합원 분양을 받으려면 유인물을 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언했다.

결국 정비사업의 성공적인 참여를 위해서는 조합이 결정하는 총회 의결 사항을 면밀히 확인하고, 본인의 권리를 지키기 위한 필수적인 행정 절차를 놓치지 않는 꼼꼼함이 요구된다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「"규제 완화만 믿고 사면 안 됩니다" 쏟아지는 정책 속 재건축·재개발 리스크 완벽 총정리 (김예림 변호사 풀버전)」