Los jóvenes concentran más del 70% de las víctimas de fraudes de alquiler

El Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte advirtió el día 9 sobre la sofisticación de las estafas "jeonse", donde los jóvenes pierden depósitos equivalentes a la totalidad de su patrimonio mediante tácticas como la inversión de brecha sin capital.

Dado que más del 70% de las víctimas de fraude de alquiler "jeonse" se concentran en la población joven, las tácticas de estafa que amenazan la estabilidad de la vivienda son cada vez más sofisticadas. Desde la inversión de brecha sin capital hasta contratos sin autoridad mediante representantes, las víctimas se exponen a actos de engaño que resultan imposibles de detectar en el momento de la firma, perdiendo depósitos que equivalen a la totalidad de su patrimonio.

En un video de noticias especiales publicado el día 9 por el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, se abordaron los principales tipos de fraude "jeonse" y las medidas de respuesta específicas para prevenirlos, basándose en casos reales. Kim Hyun-seok, funcionario del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, y Park Jun-il, jefe de la Corporación de Garantía de Vivienda y Depósito Urbano (HUG), participaron en el video explicando los factores de riesgo por tipo y los métodos de prevención.

"Dijeron que el propietario era rico"... Inversión de brecha sin capital: la clave es conocer el valor de mercado

La "inversión de brecha sin capital" es uno de los tipos más comunes, en la que el arrendador adquiere múltiples propiedades utilizando los depósitos "jeonse" de los inquilinos para cubrir la compra, operando casi sin capital propio. El caso de una mujer en sus 20 años presentado en el video es representativo: ella firmó el contrato confiando en que el agente inmobiliario le aseguró que "el propietario era muy rico", pero resultó que el arrendador era un "rey de las villas", poseedor de decenas de propiedades en la zona. Si el arrendador no tiene capacidad para devolver el depósito y el precio de la vivienda cae o no se encuentra un nuevo inquilino, el daño recae directamente sobre el arrendatario.

Para prevenir esto, en lugar de confiar únicamente en las palabras del agente, se debe verificar directamente el valor de mercado. Es imprescindible contrastar los precios de transacción de propiedades similares en la zona, con la misma antigüedad y tamaño, a través del sistema de divulgación de precios de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte. Esto se debe a que el precio presentado por el agente suele ser el "precio de oferta" deseado por el propietario. Especialmente en las villas de nueva construcción, es difícil determinar el valor de mercado debido a la falta de datos de transacciones reales. Kim Hyun-seok aconsejó: "Un método es verificar los documentos de evaluación de un tasador o, para un enfoque conservador, estimar el valor de mercado basándose en el valor del terreno del edificio y el precio unititario de la construcción que sirve de base para el impuesto de adquisición".

También se presentó un método para verificar la solvencia del arrendador. Al utilizar la aplicación "Ansim Jeonse", operada por el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, se pueden consultar fácilmente los certificados de pago de impuestos nacionales y locales con el consentimiento del arrendador. Además, es importante verificar si el arrendador figura como un deudor habitual en HUG (personas con historial de no devolución de depósitos). Incluir una cláusula especial en el contrato que estipule que "el arrendador no será cambiado durante la vigencia del contrato" es también una medida práctica para evitar la inversión de brecha sin capital. El video añade que, dado que existen muchos casos donde el arrendador cambia inmediatamente después de la firma, es seguro incluir en el contrato la cláusación de "no vender esta casa".

Confiar en que "la hipoteca se cancelará pronto"... Cuidado con el engaño contractual

También son frecuentes los casos de "engaño contractual", donde el arrendador proporciona información falsa para inducir la firma. Un hombre de 25 años perdió un depósito de 110 millones de wones tras confiar en las palabras del arrendador, quien le dijo que "había solicitado un préstamo urgente debido a los impuestos de sucesiones, pero cancelaría la hipoteca pronto una vez que se vendiera el terreno". Resultó que el arrendador había utilizado el depósito para fondos de juego.

En estos casos, se debe examinar minuciosamente la sección "Eul-gu" del registro de la propiedad. En la sección Eul-gu se registran las relaciones de derechos distintos a la propiedad, como las hipotecas. No obstante, dado que pueden existir deudas prioritarias que no aparecen en el registro (como impuestos nacionales o locales impagos), se debe solicitar al arrendador los certificados de pago total de impuestos nacionales y locales para su verificación.

Park Jun-il enfatizó: "Para prepararse ante el incumplimiento de las promesas del arrendador, estas deben documentarse obligatoriamente como cláusulas especiales. Si se contrata con la condición de cancelación de la hipoteca, se debe verificar la cancelación real y contratar la 'Garantía de devolución del depósito jeonse' de HUG para establecer una salvaguarda mínima". Sin embargo, no es posible contratar esta garantía para oficinas de uso comercial, y la solicitud puede ser rechazada si el depósito es excesivo en comparación con el valor de mercado. Además, si aparecen relaciones de derechos como embargos o precauciones de embargo en el registro de la propiedad, la contratación de la garantía será imposible, por lo que se debe evitar el contrato.

"Contratos sin autoridad" mediante representantes: es esencial verificar identidad y cualificación

Los daños por "contratos sin autoridad", donde un representante que no es la parte contratante firma el acuerdo sin tener facultades, también son graves. Una víctima estudiante universitario confió y depositó el dinero del contrato porque la hija del propietario se presentó como representante con su identificación y sello, pero resultó que el propietario no sabía nada del contrato y la representante ya había salido del país. Hasta la fecha, se sabe que hay más de mil casos reconocidos como contratos sin autoridad a través del Comité de Víctimas de Fraude Jeonse.

Para evitar daños por contratos sin autoridad, es necesario verificar rigurosamente quién es el propietario real y si el representante ha recibido delegación de autoridad legítima. Especialmente, es esencial el proceso de confirmar a quién se ha transferido finalmente la propiedad de la vivienda. Además, se debe tener precaución ante la intervención de agentes inmobiliarios sin cualificación que prestan su licencia durante el proceso de intermediación. A través del sitio web "V-World" del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte o la aplicación "Ansim Jeonse", se puede consultar si el agente es un profesional registrado.

El gobierno opera diversas políticas de apoyo para minimizar los daños por fraude jeonse, tales como el sistema de garantía mínima para el apoyo a las víctimas y la consultoría de contratos seguros. Dado que los tipos de víctimas se diversifican, es más importante que nunca construir una línea de defensa de tres etapas: verificación del valor de mercado antes del contrato, inclusión de cláusulas especiales y contratación de un seguro de garantía.

Fuente: vídeo original (YouTube)