ソン・ヒグ氏が提案する退職後のための住宅住み替え戦略

KB Real Estate TVの動画でソン・ヒグ氏は、退職を控えた50代に対し、安定的なキャッシュフローを確保するために住宅を月収が発生する収益構造へ転換すべきだと助言した。また、35億ウォンの資金を持つ40代夫婦には、盤浦の新築よりも大峙洞のウンマアパートを買い増し、将来の再建築で大型平米を確保する戦略を提示した。

退職を控えた50代にとって、不動産は単なる居住空間を超え、老後を決定づける核心的な資産である。退職が近づくにつれ、住宅の性格も変化させる必要がある。KB Real Estate TVが伝えた「惜しみなく与えるヒグ シーズン3」では、老後に備えた住宅設定法から、多物件保有者の住み替え戦略、新婚夫婦の最初の家選びの立地まで、多様な不動産の悩みに対するソン・ヒグ氏の分析が盛り込まれた。

「老後の備えは月収が出る住宅に設定すべき」

退職の準備をする50代であれば、住宅の「収益構造」を再編する過程が必要となる。ソン・ヒグ氏は、退職が近づくほど月収が発生する住宅へと設定を変えるべきだと助言した。現在、伝貰中心の設定であれば、徐々に保証金を下げて月収を上げる方式へと転換し、安定的なキャッシュフローを確保することが核心である。

この過程において、効率的な資産運用を行うための戦略も提示された。自身が居住する家は相対的に安価な場所に設定し、資産は高価な地域に置いてより高い月収を得ることが、資産効率を最大化する方法であるという説明だ。また、再建築による新規供給が住宅価格の安定に与える影響については、「再建築が遅延して供給が不足すれば、むしろ新築価格が暴騰し、周辺の相場を引き上げる」とし、継続的な供給の重要性を強調した。

地域別の事例としては、パンファ洞の再開発地域が挙げられた。動画では、パンファ洞の大規模再開発区域として、「エラビン」の左側西側の5区域とコンハンシニョン区域の北側を指した。ソン氏は、これら2カ所が管理処分認可を終えた状態であるため注目すべきだと伝えた。特に、エラビンの分譲価格が17〜18億ウォン台を形成していた点を挙げ、今後のこの地域の分譲価格はそれよりも高くなると予測した。ただし、当該地域の相場上昇幅は賃貸世帯の割合によって異なり得るため、ソン氏は賃貸割合が10%台半ばまでは許容可能だが、20%を超えると相場への追随が難しくなる可能性があると注意を促した。

「盤浦・盆唐の2物件保有者は、大峙洞の大型平米に注目せよ」

盆唐と盤浦にそれぞれアパートを保有する40代夫婦の住み替えの悩みについては、具体的な代替案が出された。譲渡税の負担と再建築への期待の間で悩む人々に対し、ソン氏は大峙洞の「ウンマアパート」に注目することを提案した。活用可能な資金約35億ウォンを活用して盤浦の新築25坪型へ住み替えることも方法だが、ウンマアパートを買い増して将来の再建築時に大型平米（40〜50坪台）を割り当てられる戦略の方が有効である可能性があるとの分析だ。

ソン氏は「大峙洞はすでに最上級地であり、ウンマアパートが再建築されれば、周辺のシンギョン、Mido、サンヨンアパートなどと共に巨大な住居団地を形成するだろう」とし、「三成洞の駅圏開発と最高の学区を考慮すると、大峙洞の価値は非常に高い」と評価した。ただし、今後盤浦と大峙を比較するならば、漢江ラインを保有する盤浦が優位にあるとの見通しを付け加えた。漢江ラインは狎鴎亭から盤浦、漢南洞、二村へと続くラインが核心地となり、新築であってもこのラインの地位を上回ることは難しいという分析だ。

「10億の予算を持つ新婚夫婦は、ソウル東北圏の『天地開闢』の立地を見守るべき」

地下鉄7号線での通勤を希望し、10億ウォンの予算を持つ新婚夫婦には、ソウル東北圏の変化に注目するよう助言が続いた。ソン氏は、イムン・フィギョンニュータウンの開発により街の姿が完全に変わりつつあるイムン・フィギョン地域を有望地域として挙げた。

特に、イムン第4区域の開発好材料がある「イムン・サンヨン」アパートと、近隣の「外大前駅チュンアンアイツ」を具体的な候補として挙げた。これら2つの団地は相場が同様に動くため、物件状況に合わせて選択すべきだが、イムン第4区域の大規模開発が周辺団地の好材料として作用すると予測した。また、月渓洞の新石再建築団地も、光云大学校の駅圏開発と相まって、将来的に「隠れた優良団地」として際立つ可能性が高いと分析した。石渓駅近隣のハンジン・グランビル、Hyundai、トゥサンアパートなども共に考慮すべき選択肢として提示された。

京畿道の光明市も魅力的な選択肢として提示された。ソウルと比較して、同じ予算でより広い平米（30坪台）を選択できるという利点がある。ソン氏は「無条件にソウルであるという認識に埋没するのではなく、周辺の立地と商品性を見て決定すべきだ」とし、京畿道地域であっても鉄山駅近隣の11・12区域やチョルサン住公12・13団地のように立地が良い場所を選択すれば、十分な価値を得られると助言した。実際に、光明市の立地条件によっては、ソウルのイムン・フィギョン地域よりも価格が高くなる可能性もあるとの説明だ。

一方、家を選ぶ際に注意すべき点については、実務的な助言が続いた。ソン氏は「登記簿謄本の公信力よりも、実際の所有者と契約当事者を確認することが重要だ」とし、「最近は公文書を偽造する時代ではないため、所有者確認に集中せよ」と述べた。瑕疵問題に関しては、「漏水は水が結露する程度を超えてポタポタと落ちるレベルであれば避けるべきだが、最近の旧式物件でそのようなケースは稀だ」とし、「カビは換気と除湿で解決可能なレベルが多く、あまり過度に心配するよりも、インテリアを通じて価値を高める投資の観点も必要だ」と説明した。

出典：元の動画（YouTube）