"10억 있다면 반포 신축인가 대치 대형인가"…송희구가 제안한 갈아타기 전략

은퇴를 앞둔 50대에게 부동산은 단순한 거주 공간을 넘어 노후를 결정짓는 핵심 자산이다. 은퇴가 다가올수록 주택의 성격도 변해야 한다. KB부동산TV가 전한 '아낌없이 주는 희구 시즌3'에서는 노후 대비를 위한 주택 세팅법부터 다주택자의 갈아타기 전략, 신혼부부의 첫 집 마련 입지까지 다양한 부동산 고민에 대한 송희구 작가의 분석이 담겼다.

"노후 대비는 월세 나오는 주택으로 세팅해야"

은퇴를 준비하는 50대라면 주택의 '수익 구조'를 재편하는 과정이 필요하다. 송희구 작가는 은퇴가 다가올수록 월세 수입이 발생하는 주택으로 세팅을 바꿔야 한다고 조언했다. 현재 전세 위주의 세팅이라면 점차 보증금을 낮추고 월세를 높이는 방식으로 전환해 안정적인 현금 흐름을 확보하는 것이 핵심이다.

이 과정에서 효율적인 자산 운용을 위한 전략도 제시됐다. 본인이 거주하는 집은 상대적으로 저렴한 곳에 세팅하고, 자산은 비싼 지역에 묻어두어 더 높은 월세를 받는 것이 자산 효율성을 극대화하는 방법이라는 설명이다. 또한, 재건축을 통한 신규 공급이 집값 안정에 미치는 영향에 대해서는 "재건축이 지연되어 공급이 부족해지면 오히려 신축 가격이 폭등하며 주변 시세를 끌어올린다"며 지속적인 공급의 중요성을 강조했다.

지역별 사례로는 방화동 재개발 지역이 언급됐다. 영상에서는 방화동의 대규모 재개발 구역으로 '엘라빈' 왼쪽 서측의 오구역과 공항신영역 북쪽을 꼽았다. 송 작가는 이 두 곳이 관리처분인가를 마친 상태라 주목해야 한다고 전했다. 특히 엘라빈의 분양가가 17~18억 원대를 형성했던 점을 들어, 향후 이 지역의 분양가는 그보다 더 높을 것으로 내다봤다. 다만, 해당 지역의 시세 상승 폭은 임대 세대 비율에 따라 달라질 수 있는데, 송 작가는 임대 비율이 10%대 중반까지는 허용 가능하지만 20%를 넘어가면 시세 추종이 어려울 수 있다고 주의를 당부했다.

"방배·분당 2주택 보유자, 대치동 대형 평수 주목하라"

분당과 방배에 각각 아파트를 보유한 40대 부부의 갈아타기 고민에 대해서는 구체적인 대안이 나왔다. 양도세 부담과 재건축 기대감 사이에서 고민하는 이들에게 송 작가는 대치동 '은마 아파트'를 주목할 것을 제안했다. 가용 자금 약 35억 원을 활용해 반포 신축 25평형으로 갈아타는 것도 방법이지만, 은마 아파트를 매수해 향후 재건축 시 대형 평수(40~50평대)를 배정받는 전략이 더 유효할 수 있다는 분석이다.

송 작가는 "대치동은 이미 최상급지이며, 은마 아파트가 재건축되면 주변 신경, 미도, 쌍용 아파트 등과 함께 거대한 주거 단지를 형성할 것"이라며 "삼성동 역세권 개발과 최고의 학군지를 고려할 때 대치동의 가치는 매우 높다"고 평가했다. 다만, 향후 반포와 대치를 비교한다면 한강 라인을 보유한 반포가 우위에 있을 것이라는 전망을 덧붙였다. 한강 라인은 압구정에서 반포, 한남동, 이촌으로 이어지는 라인이 핵심지가 될 것이며, 신축이라 하더라도 이 라인의 위상을 넘기는 어려울 것이라는 분석이다.

"10억 예산 신혼부부, 서울 동북권 '천지개벽' 입지 눈여겨봐야"

7호선 출퇴근을 희망하며 10억 원의 예산을 가진 신혼부부에게는 서울 동북권의 변화에 주목하라는 조언이 이어졌다. 송 작가는 이문·휘경 뉴타운 개발로 인해 동네의 모습이 완전히 바뀌고 있는 이문·휘경 지역을 유망 지역으로 꼽았다.

특히 이문 사구역 개발 호재가 있는 '이문 쌍용' 아파트와 인근 '외대앞역 중앙아이츠'를 구체적인 후보로 언급했다. 두 단지는 시세가 비슷하게 움직이므로 매물 상황에 맞춰 선택하되, 이문 사구역의 대규모 개발이 주변 단지의 호재로 작용할 것이라고 내다봤다. 또한, 월계동 신석 재건축 단지 역시 광운대 역세권 개발과 맞물려 향후 '숨은 알짜 단지'로 돋보일 가능성이 크다고 분석했다. 석계역 인근의 한진 그랑빌, 현대, 두산 아파트 등도 함께 고려할 만한 선택지로 제시됐다.

경기도 광명시 역시 매력적인 선택지로 제시됐다. 서울과 비교해 같은 예산으로 더 넓은 평수(30평대)를 선택할 수 있다는 장점이 있다. 송 작가는 "무조건 서울이라는 인식에 매몰되기보다, 주변 입지와 상품성을 보고 결정해야 한다"며 경기도 지역이라도 철산역 인근의 11·12구역이나 철산주공 12·13단지처럼 입지가 좋은 곳을 선택한다면 충분한 가치를 얻을 수 있다고 조언했다. 실제로 광명의 입지 조건에 따라 서울 이문·휘경 지역보다 가격이 높아질 가능성도 열려 있다는 설명이다.

한편, 집을 고를 때 주의해야 할 점에 대해서는 실무적인 조언이 이어졌다. 송 작가는 "등기부등본의 공신력보다는 실제 소유자와 계약 당사자를 확인하는 것이 중요하다"며 "요즘은 공문서를 위조할 시대가 아니므로 소유자 확인에 집중하라"고 말했다. 하자 문제와 관련해서는 "누수는 물이 맺히는 정도를 넘어 뚝뚝 떨어지는 수준이라면 피해야 하지만, 최근 구축에서 그런 경우는 드물다"며 "곰팡이는 환기와 제습으로 해결 가능한 수준이 많으므로 너무 과도하게 걱정하기보다는 인테리어를 통해 가치를 높이는 투자 관점도 필요하다"고 설명했다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「10억으로 첫 집 산다면? 송희구가 추천한 '이곳'!｜아낌없이 주는 희구 시즌3 3부」