Los apartamentos pequeños en Seúl suben un 12,9% este año

El precio de los apartamentos de 60 m² o menos en Seúl aumentó un 12,9% entre enero y septiembre, superando cuatro veces el crecimiento de las viviendas grandes debido a las restricciones crediticias. La demanda se ha desplazado hacia zonas periféricas como Gangseo-gu, donde se han registrado precios récord históricos.

La tendencia alcista del mercado de apartamentos en Seúl se está reconfigurando rápidamente, pasando del tradicional enfoque en la "superficie nacional" (84 m²) hacia los apartamentos pequeños. Esto se debe a que, ante las restricciones crediticias, la carga de capital propio ha aumentado, lo que ha llevado a los demandantes a reducir el tamaño de las viviendas o a buscar opciones en zonas periféricas relativamente más económicas.

Según el análisis del Índice de precios de compraventa de KB publicado por KB Real Estate TV, el precio de los apartamentos pequeños de Seúl (con una superficie de 60 m² o menos) aumentó un 12,9% entre enero y septiembre de este año. Esta cifra supera ampliamente las tasas de crecimiento de otros segmentos durante el mismo periodo: medianos-pequeños (8,9%), grandes-medianos (6,4%), medianos (4,8%) y grandes (2,7%). En términos comparativos, el crecimiento de los apartamentos pequeños es más de cuatro veces superior al de los grandes. En la provincia de Gyeonggi también se registró el mayor incremento con una subida del 7% en los apartamentos pequeños, observándose un aumento especialmente pronunciado en la magnitud de las subidas de los apartamentos pequeños y medianos a partir de julio.

La actividad comercial se concentra en grandes complejos de las zonas periféricas de Gangseo, Nowon y Guro

La demanda no se ha concentrado en las zonas de alto nivel como Gangnam o Seocho, sino en las zonas periféricas de Seúl, donde la carga de los precios de la vivienda es relativamente menor. Al examinar el estado de las transacciones de 61 apartamentos ultrapequeños (40 m² o menos) realizados recientemente, el distrito de Gangseo-gu, en el barrio de Banghwa-dong, fue el que más transacciones registró con 31 casos, seguido de Gayang-dong, Guro-dong, Sanggye-dong y Wolgye-dong.

Las transacciones se realizaron principalmente en grandes complejos de apartamentos. En Gayang-dong, distrito de Gangseo-gu, el complejo Gangbyeon City Development 3 fue el más vendido con 16 casos, mientras que en Banghwa-dong, el complejo Urban Development Corporation Green Apartment registró 14 transacciones. En Sanggye-dong, distrito de Nowon-gu, el complejo Sanggye Jugong 7 absorbió la demanda de la zona con 28 transacciones.

El ascenso de los precios también es intenso. Un apartamento de 34 m² en el complejo Gangbyeon en Gayang-dong se vendió recientemente por 820 millones de wones, alcanzando un precio récord histórico. Un apartamento de 39 m² en el Green Apartment de Banghwa-dong se vendió por 600 millones de wones, y uno de 45 m² en el complejo Sanggye Jugong 7 se vendió por 700 millones de wones, registrando los precios más altos en el último año. En particular, el complejo Sanggye Jugong 7 aumentó su valor en 100 millones de wones en apenas tres meses, comparado con la transacción de 600 millones de wones realizada en junio pasado.

Demandantes reducen superficie por restricciones crediticias... "Se debe tener precaución con las compras impulsivas"

Detrás de la explosión de precios de los apartamentos pequeños se encuentran la brecha de precios y las restricciones crediticias. A partir de septiembre, el precio medio de los apartamentos medianos en Seúl era de 2.304.120.000 wones, mientras que los pequeños se situaban en torno a los 1.077.940.000 wones, lo que representa menos de la mitad. Con el endurecimiento de las restricciones de préstamos, que dificulta la obtención de fondos, se ha vuelto evidente la tendencia de los demandantes reales a reducir la superficie de la vivienda o a elegir complejos más económicos en zonas periféricas.

No obstante, ante la rápida subida de los precios, se advierte que se debe evitar realizar compras impulsivas excesivas. Esto se debe a que, incluso para apartamentos del mismo tamaño, existen grandes diferencias en el precio y el volumen de transacciones según la distancia a la estación de metro, el tamaño del complejo y las comodidades de los alrededores. En lugar de apresurar una decisión basándose únicamente en que los precios han subido recientemente o en que hay mucha actividad comercial, es necesario actuar con cautela, examinando de forma integral los precios de KB, los precios de transacciones reales y el volumen de operaciones para encontrar propiedades que se ajusten a las condiciones.

Fuente: vídeo original (YouTube)