"부친 사망 시 상환" 차용증은 증여, 국세청은 원리금 상환까지 추적한다

부동산 거래 시 작성하는 자금조달계획서와 차용증을 통한 자금 마련이 국세청의 정밀한 사후 관리 대상이 되고 있다. 국세청이 자금조달계획서를 소득 및 재산 내역과 연계해 실시간으로 분석하는 시스템을 갖추면서, 자금 출처 소명 과정에서 미비점이 발견될 경우 사업체 조사로까지 확대될 수 있다는 경고가 나왔다.

차용증 한 장으로 증여 피할 수 없다…실제 상환 내역이 핵심

부모로부터 자금을 빌릴 때 차용증을 작성하더라도 실제 원리금을 상환하고 있다는 증거가 없으면 증여로 간주될 위험이 크다. 영상에 따르면, 부친 사망 시 상환한다는 조건의 차용증이나 이자를 만기에 한꺼번에 지급한다는 방식은 국세청으로부터 실제 빌린 돈이 아닌 증여로 판단받을 가능성이 높다. 국세청은 차용증의 형식보다 차용자의 상환 능력과 실제 이자 및 원금이 오간 이체 내역을 엄격하게 검증한다.

이를 대비하기 위해서는 매달 정기적으로 이자와 원리금을 상환하고 있다는 이체 내역을 쌓아두는 것이 중요하다. 특히 자동이체를 설정하고 이체 메모에 '원리금 상환' 등을 명시하여 명확한 증거를 남기는 방식이 권장된다. 만약 소득이 적은 자녀가 부모에게 빌린 돈을 상환한 뒤, 부모가 다시 그 돈을 생활비 명목으로 자녀에게 돌려준다면 이는 세금을 피하기 위한 편법 증여로 인식될 수 있다.

자금조달계획서 작성 시 주의할 4가지 유형

자금조달계획서 작성 시 문제가 될 수 있는 네 가지 유형은 ▲신고되지 않은 소득(현금 등) ▲서류상으로만 존재하는 돈 ▲상환 능력이 없는 사람에게 빌린 돈 ▲가족 간 자금을 쪼개서 돌린 경우다. 국세청은 신고된 소득이나 과세된 소득, 비과세·감면 소득 등을 기준으로 자금 출처를 확인한다. 통장에 있는 돈이라고 해서 모두 인정되는 것이 아니라, 신고 내역을 통해 확인 가능한 소득이어야 한다.

최근에는 대출 규제가 강화됨에 따라 가짜 전세 계약을 통해 증여를 숨기거나, 부모에게 받은 현금을 다른 출처로 허위 기재하는 사례가 늘고 있다. 이러한 경우 부동산원이나 지자체의 소명 절차를 거치지 않고 바로 세무조사로 이어지는 사례도 적지 않다. 국세청은 자금조달계획서 제출 내용을 바탕으로 사후 관리를 지속하며, '부채 상환에 대한 해명자료 제출 안내'와 같은 문서를 통해 추적을 이어간다.

부동산 거래 전 자금 흐름 정리와 전용 계좌 활용 권고

안전한 부동산 거래를 위해서는 계약 전 계약금, 중도금, 잔금이 각각 어떤 통장에서 나갈지 미리 정리할 필요가 있다. 개인적인 용도로 사용하는 일반 계좌를 사용할 경우, 자금 출처 소명 과정에서 사업 관련 자금이나 밝히고 싶지 않은 자잘한 내역까지 노출될 수 있기 때문이다. 따라서 부동산 거래만을 위한 별도의 계좌를 만들어 계약금부터 잔금까지 깔끔하게 관리하는 것이 실질적인 대응 방안으로 제시되었다.

자금조달계획서에 기재된 숫자는 국세청의 분석 자료가 된다는 점을 유의해야 한다. 특히 대출 항목의 경우 주택담보대출과 신용대출이 세분화되었으며, 금융기관 명칭을 기재하고 증빙을 제출해야 하는 경우가 늘어났다. 가족에게 빌린 돈 역시 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류를 함께 제출해야 하는 등 확인 절차가 강화되는 추세다.