「父親の死亡時に返済」という借用書は贈与とみなされる、韓国国税庁は元利金の返済まで追跡する

不動産取引の際に作成する資金調達計画書と借用書による資金調達が、韓国国税庁の精密な事後管理の対象となっている。韓国国税庁が資金調達計画書を所得および財産内訳と連動させてリアルタイムで分析するシステムを整えたことで、資金源の疎明過程で不備が見つかった場合、事業体調査にまで拡大する可能性があるという警告が出された。

借用書一枚で贈与を回避することはできない…実際の返済履歴が核心

親から資金を借りる際、借用書を作成したとしても、実際に元利金を返済しているという証拠がなければ、贈与とみなされるリスクが大きい。動画によると、父親の死亡時に返済するという条件の借用書や、利子を満期に一括で支払う方式は、韓国国税庁から実際に借りたお金ではなく贈与であると判断される可能性が高い。韓国国税庁は借用書の形式よりも、借入者の返済能力と、実際の利子および元金がやり取りされた振込履歴を厳格に検証する。

これに備えるためには、毎月定期的に利子と元利金を返済している振込履歴を蓄積しておくことが重要である。特に自動振込を設定し、振込メモに「元利金返済」などを明記して明確な証拠を残す方式が推奨される。もし所得の少ない子が親から借りたお金を返済した後、親がそのお金を再び生活費名目で子に返した場合、これは税金を逃れるための便法的な贈与として認識される可能性がある。

資金調達計画書の作成時に注意すべき4つの類型

資金調達計画書の作成時に問題となる可能性がある4つの類型は、▲申告されていない所得（現金など） ▲書類上のみ存在するお金 ▲返済能力のない人から借りたお金 ▲家族間で資金を分けて回した場合である。韓国国税庁は、申告された所得や課税された所得、非課税・減免所得などを基準に資金源を確認する。通帳にあるお金だからといってすべて認められるわけではなく、申告内容を通じて確認可能な所得でなければならない。

最近では融資規制が強化されるに伴い、偽の伝貰（チョンセ）契約を通じて贈与を隠したり、親から受け取った現金を他の出所として虚偽記載したりする事例が増えている。このような場合、不動産院や自治体の疎明手続きを経ずに、そのまま税務調査に直結する事例も少なくない。韓国国税庁は資金調達計画書の提出内容をもとに事後管理を継続し、「負債の返済に関する解明資料の提出案内」といった文書を通じて追跡を続ける。

不動産取引前の資金の流れの整理と専用口座の活用推奨

安全な不動産取引のためには、契約前に契約金、中道金、残金がそれぞれどの通帳から出るのかをあらかじめ整理しておく必要がある。個人的な用途で使用する一般口座を使用する場合、資金源の疎明過程で事業関連の資金や、明らかにしたいと思わない細かな内訳まで露呈する可能性があるからである。したがって、不動産取引のためだけの別口座を作り、契約金から残金までをきれいに管理することが実質的な対応策として提示された。

資金調達計画書に記載された数字は、韓国国税庁の分析資料になるという点に留意しなければならない。特に融資の項目については、住宅担保融資と信用融資が細分化されており、金融機関の名称を記載して証憑を提出しなければならないケースが増えている。家族から借りたお金についても、借りた事実と金額を確認できる書類を共に提出しなければならないなど、確認手続きが強化される傾向にある。