"서대문구 팔고 대치동 갔는데..." 갈아타기 타이밍 고민하는 이들을 위한 조언

부동산 갈아타기를 고민하는 이들이 가장 많이 직면하는 문제는 '매도한 아파트가 더 많이 올랐을 때'의 상실감이다. 최근 송희구 작가는 영상 콘텐츠를 통해 서대문구 구축을 매도하고 대치동 신축으로 이동한 사례를 언급하며, 갈아타기의 본질과 판단 기준을 설명했다.

매도 후 집값 상승, 갈아타기 실패인가

송희구 작가는 서대문구 구축을 팔고 대치동 신축으로 갈아탄 사례를 통해 갈아타기의 결과론적 해석에 대해 설명했다. 해당 사례의 경우 서대문구 아파트가 매도 후 5억 원 상승하는 동안 대치동 아파트는 가격 변동이 거의 없었다. 이로 인해 갈아타기가 잘못된 것이 아니냐는 의문이 제기되기도 했다.

송 작가는 이에 대해 과거의 가격을 알고 있기 때문에 가능한 생각이라고 지적했다. 당시에는 서대문구 아파트가 향후 1년 동안 5억 원이 오를 것이라는 사실을 알 수 없었으며, 기다리는 동안 목표로 했던 대치동 아파트의 가격이 더 급등했을 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 부동산 가격은 서로 연결되어 있어 특정 지역의 상승이 다른 지역의 수요를 자극하거나, 상급지가 먼저 오르면 하급지가 따라가는 흐름이 존재한다고 설명했다. 따라서 갈아타기의 목적은 단순히 매도한 집보다 더 많이 오른 집을 맞추는 것이 아니라, 내 자산의 위치를 한 단계 높이는 데 두어야 한다고 강조했다.

갈아타기 결정 전 확인해야 할 3가지 기준

송 작가는 현재 보유한 아파트의 호재가 실현될 때까지 기다려야 할지 고민하는 이들을 위해 세 가지 확인 사항을 제시했다.

첫 번째는 '보유 주택과 목표 주택의 호재 비교'다. 모든 지역에는 호재가 존재하지만, 그 호재가 가격에 얼마나 반영될 수 있는지를 구분해야 한다. 보유 주택의 호재(예: 지하철 개통)가 시장에 이미 충분히 반영되어 있다면 기다릴 필요가 없으며, 반대로 목표 주택의 호재(예: 재건축 사업 시행인가)가 임박했다면 지금 이동하는 것이 유리할 수 있다.

두 번째는 '지역 내 대장 아파트의 시세 확인'이다. 본인 아파트의 실거래가만 볼 것이 아니라, 해당 생활권에서 가장 높은 가격을 형성하는 대장 아파트의 움직임을 살펴야 한다. 대장 아파트의 매수세가 강해지며 가격 상단이 높아지면, 그 아래 단계에 있는 아파트들도 가격 상승 여지가 생길 가능성이 높기 때문이다. 반대로 대장 아파트가 정체되어 있다면 해당 지역의 가격 확장성에 한계가 있을 수 있다.

세 번째는 '기다림에 따른 심리적 비용 고려'다. 명확한 이유 없이 호재 실현을 기다리는 행위 자체가 정신적인 비용을 발생시킨다. 상급지가 먼저 올라버릴 것에 대한 불안감은 자산 가치가 오르고 있어도 심리적 안정감을 해칠 수 있다. 따라서 감당 가능한 범위 내에서 목표 자산을 확보하는 것이 심리적 안정감을 만드는 길이라고 설명했다.

하락장에서는 갈아타기 고려해야

송 작가는 부동산 투자에서 정확한 타이밍을 맞추는 것은 매우 어렵다고 언급하며, 시장의 흐름을 맞추려 애쓰기보다는 갈 수 있을 때 가는 것이 맞다고 조언했다. 특히 하락장이 찾아올 경우에는 유주택자라면 반드시 갈아타기를 고려해야 한다는 의견을 덧붙였다.