"가족 말 듣지 마세요"…25억 자산가 상급지 갈아타기 전략은 '마포'

부동산 매수 후 인접한 다른 단지의 가격이 더 가파르게 상승하면 "그때 영끌해서라도 저기를 샀어야 했나"라는 후회가 밀려오곤 한다. 반대로 무리하게 집을 샀지만, 더 좋은 입지를 놓쳤다는 아쉬움이 남는 경우도 있다.

KB부동산TV가 전한 '아낌없이 주는 희구' 시즌3 영상에서는 이러한 현실적인 부동산 고민에 대해 송희구 작가가 분석과 조언을 내놓았다. 이번 영상에서는 구독자 애칭을 '살구'로 정하며 시작해, 인천 산곡역 일대와 강북구 송중동 등 주요 지역 분석, 그리고 실제 사연을 통한 갈아타기 전략을 다뤘다.

"입지 차이 크지 않다면 중층 선택이 옳다"…수원 화서역 사례 분석

첫 번째 사연은 수원 화서역 인근 아파트를 매수한 독자의 고민이었다. 매수 당시 고민 끝에 선택했던 단지인 화서역 우방 센트럴파크보다, 포기했던 인근 재건축 단지(화서주공 4단지)가 더 크게 상승하면서 발생한 후회였다. 특히 매수 당시 가격이 같았던 재건축 단지의 1층과 본인의 중층을 비교하며, 입지가 더 좋은 1층을 샀어야 했는지에 대한 질문이 이어졌다.

송희구 작가는 이에 대해 "입지 차이가 매우 크다면 무리해서라도 입지가 좋은 1층을 선택하는 것이 맞다. 1층은 결국 중고층의 가격을 따라가기 때문"이라고 설명했다. 하지만 화서역 우방 센트럴파크와 화서주공 4단지의 경우, 입지 차이가 아주 크지 않다면 현재의 선택이 충분히 괜찮은 결정이었다고 평가했다. 화서주공 4단지는 역세권이자 재건축 단지이며, 인근에 스타필드가 위치해 상권이 매우 좋아졌고 신분당선 연장 호재까지 맞물려 있기 때문이다.

송 작가는 "상급 단지가 먼저 움직이면 그 밑의 단지가 따라가는 흐름이 있다"며 "현재는 화서주공이 움직이면 우방 센트럴파크가 따라가는 현상이 나타나고 있으므로, 남의 단지와 비교하며 후회하기보다 대출 상환 계획과 다음 갈아타기 목표에 집중하는 것이 중요하다"고 조언했다. 향 향후 갈아타기 지역으로는 평촌이나 인덕원 등지의 준신축·신축 단지, 혹은 학군지에 딱 붙어 있는 단지들을 추천했다.

"가족 말이 가장 위험하다"…25억 자산가의 마포 갈아타기

두 번째 사연은 은퇴를 앞둔 50대 부부의 고민이었다. 아이의 교육을 위해 서울 동작구 롯데캐슬 클라시아를 14.5억 원에 매수했는데, 당시 가족들의 반대를 무릅쓰고 결정한 것이 결과적으로 큰 자산 상승으로 이어졌다는 내용이다. 현재 보유한 아파트의 호가는 약 20억 원이며, 주식 등 현금성 자산을 포함한 총 가용 자산은 25억 원 규모다. 이들은 서울역으로 출퇴근이 편리하면서도 은퇴 후 10년 이상 거주하며 자산 가치 상승을 누릴 수 있는 상급지를 찾고 있었다.

송 작가는 우선 매수 결정에 대해 "부모님과 형제들의 말에 휘둘리지 않고 스스로 선택한 것이 결과적으로 옳았다"며 "부동산 결정 시 가족의 조언이 가장 위험할 수 있다"고 강조했다. 현재 보유한 자산과 향후 계획을 고려할 때, 서울역 출퇴근이 용이한 마포 지역이 가장 적절한 대안이라고 분석했다.

구체적인 단지로는 마포래미안푸르지오(마래푸)를 강력하게 추천했다. 송 작가는 "마래푸는 소위 '국밥' 같은 아파트로, 실패가 없는 안정적인 선택지"라고 평했다. 만약 마포래미안푸르지오의 가격이 부담스럽다면 공덕자이를 대안으로 꼽았으나, 공덕자이는 단지 일부가 언덕에 위치해 있다는 점을 언급했다. 만약 서울역 접근성과 KTX 이용 편의성을 최우선으로 한다면 서울역 센트럴자이가 대안이 될 수 있다고 덧붙였다. 다만 서울역 센트럴자이는 공덕자이의 시세를 뒤따라가는 경향이 있다는 점을 체크포인트로 짚었다. 한편, 평지이면서 학군이 좋고 한강이 도보권인 마포 리버웰이나 마포 리버파크 같은 단지들은 가격대가 다소 높다는 점도 언급되었다.

인천 산곡역 '천지개벽'…신축 중심의 가치 상승 기대

지역 분석 코너에서는 인천 산곡역 일대에 대한 전망도 다뤄졌다. 과거 노후 빌라 밀집 지역이었던 산곡역 일대는 최근 대규모 신축 아파트 단지들이 들어서며 지역 전체의 모습이 바뀌고 있다. 송 작가는 "산곡역 일대는 현재 신축 아파트들이 슈퍼 블록을 형성하며 동네 자체가 업그레이드되고 있는 곳"이라고 진단했다. 실제로 산곡역 인근은 과거 삼환, 푸르지오 등이 대표적이었으나, 현재는 신축 위주로 재편되며 실거래가가 7~8억 원대까지 빠르게 올라온 상태다.

특히 서울과 거리가 있는 지역의 특성상, 입지적 중심성보다는 건물의 가치가 가격을 결정하는 경향이 크다는 점을 언급했다. "서울은 중심지 입지가 중요해 구축도 가치를 인정받지만, 외곽 지역은 신축의 가치가 훨씬 높게 인정받는다"는 분석이다. 향후 산곡역 6, 7번 출구 인근에 자이, 힐스테이트 등 브랜드 아파트들이 추가로 들어서면 지역의 위상이 한 단계 더 높아질 것으로 전망했다.

한편, 강북구 송중동 도심복합사업지에 대한 질문에는 주의를 당부했다. 정부가 특별법을 통해 추진하는 사업이라 속도가 빠를 것으로 기대되지만, 소유주들의 반대가 있을 경우 사업이 지연될 수 있다는 점을 지적했다. 송 작가는 "재개발 투자는 결국 속도전"이라며, 초기 단계인 곳에 무작정 투자하기보다는 이미 사업 승인을 받았거나 진행 속도가 확인된 곳을 선택하는 것이 유리하다고 조언했다.

출처: KB부동산TV 유튜브 「"옆에 있는 저층 아파트가 중층인 우리집보다 더 많이 올랐어요 갈아타야 할까요?" ｜아낌없이 주는 희구 시즌3 (4부)」