전세사기 보증금 3분의 1, 전액 선지급 아니다…LH 90일 심사

정부가 2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 개정안을 의결하면서 한국토지주택공사(LH)가 맡는 임차보증금 최소보장제와 선지급·후정산 제도가 11월 13일부터 시행된다. ‘보증금의 3분의 1 보장’은 피해자에게 보증금의 3분의 1을 일괄 지급한다는 뜻이 아니라, 경·공매 배당금과 경매차익, 임대료 지원액 등 이미 회복한 금액을 합쳐 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분을 채우는 방식이다.

‘3분의 1’은 지급액이 아니라 회복 하한선

국토교통부가 공개한 산식은 간단하지만 공제 항목을 놓치면 오해하기 쉽다. 먼저 임차보증금의 3분의 1을 ‘최소보장금’으로 정한다. 여기에서 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 돈, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 돈, 경매차익과 임대료 지원액을 빼고 남은 금액이 ‘최소지원금’이다.

공식 예시는 보증금 1억5000만 원인 피해자가 경매 배당금 2000만 원과 경매차익 1000만 원을 회수한 경우다. 최소보장금은 5000만 원이고 이미 회복한 금액은 3000만 원이므로 LH를 통해 추가 지원받는 최소지원금은 2000만 원이다. 피해자가 최종적으로 회복하는 합계가 5000만 원이 되는 구조이지, 기존 회수액과 별도로 5000만 원을 더 받는 구조가 아니다.

최소지원금과 선지급금은 신청 시점이 다르다

최소지원금은 피해주택의 처분과 회수액이 어느 정도 확정된 뒤 부족분을 메우는 사후 지원에 가깝다. 피해자가 LH에 주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우에는 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청할 수 있다. 경·공매가 아직 끝나지 않았다면 최소지원금 산정에 필요한 최종 회수액이 정해지지 않았기 때문이다.

선지급·후정산은 신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자 등을 대상으로 한다. 피해주택의 LH 매입이나 처분이 끝나기 전에 신청할 수 있고, 최소보장금에서 반환채권으로 이미 변제받은 돈과 선지급 전 임대료 지원액 등을 뺀 금액을 먼저 지급한다. 이후 배당이나 추가 회수가 생기면 그 금액을 반영해 다시 정산한다.

신청부터 결정까지 90일, 한 차례 30일 연장 가능

지급과 정산은 국토교통부가 LH에 위탁한다. 신청인은 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등을 내야 한다. 질병이나 해외 체류로 직접 신청하기 어렵다면 대리인을 선임할 수 있다는 절차도 마련됐다.

LH는 신청받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지해야 한다. 부득이한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있어 최장 120일까지 걸릴 수 있다. 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청을 해야 한다. 지원금을 받은 뒤 추가로 보증금을 회수해 반납 사유가 생기면 신고·반납해야 하며, 정해진 기간에 반납하지 않는 경우 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원의 과태료가 부과될 수 있다.

LH 지역본부도 집행 인력 준비 착수

제도가 법률 문구에서 현장 집행 단계로 넘어가는 움직임도 확인된다. LH 인천지역본부는 10월 8일 ‘전세사기 최소보장 지원 업무보조 외’ 기간제근로자 채용공고를 냈다. LH 본사 게시판에는 전세피해지원단의 별도 기간제근로자 채용공고도 이어졌다. 지역별 상담과 서류 검토, 회수액 산정 업무가 늘어날 것에 대비한 준비로 읽히지만, 채용공고만으로 전국 조직과 시스템 준비가 모두 끝났다고 판단할 수는 없다.

업무량은 작지 않다. 국토교통부의 8월 7일 발표를 보면 2026년 7월 말까지 전세사기피해자 등으로 결정된 사례는 누적 4만278건이다. 같은 시점 피해자 대상 주거·금융·법적 절차 지원은 7만2483건, LH의 피해주택 매입은 1만256호였다. 한 사람이 여러 지원을 받을 수 있어 지원 건수와 피해자 수를 단순 비교할 수는 없지만, 최소보장제 시행 뒤 지급 신청과 정산이 추가되면 LH의 처리 속도와 안내 품질이 제도의 체감도를 좌우할 가능성이 크다.

기존 피해자는 결정문과 회수 내역부터 점검해야

서울신문은 국토교통부 관계자 설명을 인용해 기존에 피해자로 인정된 사람도 소급 신청할 수 있다고 보도했다. 다만 실제 지급액은 피해자별 보증금과 권리관계, 배당·변제·임대료 지원 내역에 따라 달라진다. ‘보증금의 3분의 1’이라는 문구만 보고 예상 지급액을 계산하기보다 피해자 결정문과 지금까지 받은 모든 회수·지원 내역을 먼저 정리하는 것이 필요하다.

신청 시점도 확인해야 한다. 최소지원금은 원칙적으로 경매차익 산정이나 처분 절차가 끝난 뒤 신청하지만, 선지급금은 매입·처분 완료 전에 신청해야 한다. 어느 유형에 해당하는지 불분명한 경우에는 11월 13일 시행 전 LH와 HUG 전세피해지원센터의 공식 안내를 확인해야 한다. 신청 접수일이 곧 지급일은 아니며, 보완 서류 요청과 심사 연장 가능성까지 고려해 주거비 계획을 세울 필요가 있다.

참고 자료

• 전세사기 피해 보증금 '최소 3분의 1 회복' 보장…11월 13일 시행 — 대한민국 정책브리핑·국토교통부(2026년 10월 6일)
• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 — 법제처 국민참여입법센터(2026년 9월 30일 기준)
• 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 — 국가법령정보센터(2026년 10월 8일 확인)
• 전세사기 피해주택 매입 1만호 넘어…피해자 지원도 7만 건 — 대한민국 정책브리핑·국토교통부(2026년 8월 7일)
• 한국토지주택공사 인천지역본부 기간제근로자(전세사기 최소보장 지원 업무보조 외) 채용공고 — 한국토지주택공사(2026년 10월 8일)
• 떼인 전세금 3분의 1은 돌려받는다…정부 ‘최소보장제’ 시행 — 서울신문(2026년 10월 6일)