“在利率上升与贷款管制之间”……房地产市场拍卖物件较去年增加44%

随着房地产市场的利率负担与贷款管制交织，买方心理正在萎缩，拍卖市场也出现了变化。Sim Hyeong-seok委员针对最近的房地产市场情况，分析了利率上升的可能性以及强化贷款管制对买方心理的影响。

利率上升展望与贷款偿还负担

在目前基准利率为3.0%的情况下，若今年实施三次左右的微幅加息（每次加息0.25%p），有预测认为明年的利率可能会接近4%。如果利率上升，贷款占比高的低价公寓市场，其买方心理有可能进一步萎缩。特别是由于住房抵押贷款利率甚至出现8%左右的情况，本息偿还负担加重，出现了贷款6亿韩元的工作人员每月偿还额超过300万韩元的案例。

Sim委员建议，如果有余钱，与其进行投资，不如偿还贷款本金以减轻本息负担。此外，他提到在使用浮动利率的情况下，有必要观察利率趋势，并考虑转换为周期型产品或固定利率。不过，需要注意的是，周期型产品在3至5年后重新设定利率时，可能会产生利率负担。

拍卖市场的变化与非公寓物件增加

受利率上升的影响，拍卖市场中开始出现实需者的物件。拍卖物件数量与去年相比增加了44%，中标率和中标价率也呈现下降趋势。观察拍卖物件的类型可以发现，公寓的增幅并不大，而城市型生活住宅、连体/多户住宅、办公式住宅（Officetel）等非公寓类产品的物件数量几乎增加了近两倍。

Sim委员指出，目前拍卖市场中非公寓物件比公寓物件出现得更多，并解释说有必要密切关注这种市场趋势。在公寓方面，虽然仍有中标价率在100%附近波动的案例，但整体买方心理处于萎缩状态。

公共机构地方迁移与税制改革变量

关于第二次公共机构地方迁移政策对房地产市场的影响，被分析为短期利好。在约350家公共机构预计将进行迁移的情况下，世宗市可能会出现房源消失等变化。不过，为了转化为实际的买方力量，定居条件和生活基础设施的建设将成为核心要素。Sim委员表示，与其将公共机构分散到多个地区，不如集中在据点城市（光州、釜山、大田、大邱等）更为高效。

在税制方面，大韩民国国会即将讨论的税制改革案有望成为今后买方动向的变量。目前在狎鸥亭洞或大峙洞等资产家比例较高的地区，关于持有税负担的咨询不断，预计市场动向将在税制改革方向确定的时点决定。