"Entre el aumento de los tipos de interés y las restricciones crediticias"... La situación del mercado inmobiliario con un incremento del 44% en los objetos de subasta respecto al año pasado

Debido a la combinación de la carga de los tipos de interés y las restricciones crediticias en el mercado inmobiliario, el sentimiento de compra se está contrayendo y se están produciendo cambios en el mercado de subastas. El experto Shim Hyeong-seok analizó recientemente la situación del mercado inmobiliario, evaluando el impacto que la posibilidad de un aumento de los tipos de interés y el endurecimiento de las restricciones crediticias tienen sobre el sentimiento de compra.

Perspectivas de aumento de tipos de interés y carga de reembolso de préstamos

En una situación donde el tipo de interés de referencia actual es del 3,0%, se ha pronosticado que, si se llevan a cabo aproximadamente tres "baby steps" (incrementos de 0,25 puntos porcentuales) este año, los tipos de interés del próximo año podrían acercarse al 4%. Si los tipos de interés suben, existe la posibilidad de que el sentimiento de compra en el mercado de apartamentos de bajo costo, que tiene una alta proporción de préstamos, se contraiga aún más. Especialmente, a medida que aumenta la carga del reembolso del capital e intereses, con tipos de préstamos hipotecarios que alcanzan el rango del 8%, se están dando casos en los que el pago mensual de un trabajador que ha solicitado un préstamo de 600 millones de wones supera los 3 millones de wones.

El experto Shim recomendó que, en caso de disponer de fondos excedentes, en lugar de invertir, se proceda al reembolso del capital del préstamo para reducir la carga de los intereses y el principal. Además, mencionó que si se utiliza un tipo de interés variable, es necesario observar la tendencia de los tipos y considerar la conversión a productos de tipo periódico o de tipo fijo. Sin embargo, advirtió que en el caso de los productos de tipo periódico, se debe tener en cuenta que puede surgir una carga de intereses en el momento de la reconfiguración después de 3 a 5 años.

Cambios en el mercado de subastas y aumento de objetos no pertenecientes a apartamentos

Debido al impacto del aumento de los tipos de interés, están apareciendo objetos de propietarios reales en el mercado de subastas. El número de objetos en subasta ha aumentado un 44% en comparación con el año pasado, y tanto la tasa de adjudicación como la tasa de precio de adjudicación muestran una tendencia a la baja. Al observar los tipos de objetos de subasta, mientras que el incremento en los apartamentos no es grande, se ha constatado que los objetos de productos no pertenecientes a apartamentos, como viviendas de vida urbana, viviendas adosadas/multifamiliares y officetels, han aumentado casi el doble.

El experto Shim señaló que actualmente en el mercado de subastas están apareciendo más objetos que no son apartamentos que apartamentos, y explicó que es necesario observar atentamente esta tendencia del mercado. En el caso de los apartamentos, aunque todavía existen casos donde la tasa de precio de adjudicación se mueve cerca del 100%, el sentimiento general de compra se encuentra contraído.

Traslado de instituciones públicas a provincias y variables de reforma fiscal

Respecto al impacto que tendrá la segunda política de traslado de instituciones públicas a las provincias en el mercado inmobiliario, se analiza como una noticia positiva a corto plazo. Mientras se espera el traslado de aproximadamente 350 instituciones públicas, en el caso de Sejong City, podrían producirse cambios como la desaparición de la oferta de inmuebles. Sin embargo, para que esto se traduzca en una demanda de compra real, los factores clave serán las condiciones de residencia y la construcción de infraestructura de vida. El experto Shim expresó la opinión de que es más eficiente concentrar las instituciones públicas en ciudades nodo (Gwangju, Busan, Daejeon, Daegu, etc.) en lugar de dispersarlas en varias regiones.

En cuanto a la fiscalidad, se prevé que la propuesta de reforma fiscal que se discuta en la National Assembly sea una variable para los movimientos de compra futuros. Actualmente, en zonas con una alta proporción de personas con activos, como Apgujeong-dong o Daechi-dong, continúan las consultas relacionadas con la carga de los impuestos sobre la propiedad, y se espera que el movimiento del mercado se decida en el momento en que se confirme la dirección de la reforma fiscal.