「金利上昇と融資規制の間」…競売物件が前年比44%増加した不動産市場の状況

不動産市場の金利負担と融資規制が重なり、買い控えが進み、競売市場に変化が現れています。シム・ヒョンソク委員は、最近の不動産市場の状況について、金利引き上げの可能性と融資規制の強化が買い控えに与える影響を分析しました。

金利引き上げの見通しと融資返済負担

現在の基準金利が3.0%である状況において、今年3回程度のベビーステップ（0.25%p引き上げ）が断行された場合、来年の金利は4%に近づく可能性があるという見通しが出されました。金利が上昇すると、融資比率が高い低価格アパート市場の買い控えがさらに進む可能性があります。特に住宅担保融資の金利が8%台まで出るなど、元利金の返済負担が大きくなっており、6億ウォンを融資された会社員の場合、月々の返済額が300万ウォンを超える事例も現れています。

シム委員は、余裕資金がある場合は投資よりも融資の元金を返済して元利金の負担を減らす方向を推奨しました。また、変動金利を利用している場合は金利の推移を注視し、周期型商品や固定金利への切り替えを検討する必要があると述べました。ただし、周期型商品の場合は3〜5年後の再設定時に金利負担が発生する可能性がある点に留意しなければなりません。

競売市場の変化と非アパート物件の増加

金利上昇の影響により、競売市場には実所有者の物件が登場しています。競売物件数は昨年と比較して44%増加しており、落札率と落札価格率は共に下落傾向にあります。競売物件の類型を見ると、アパートの増加幅は大きくない一方で、都市型生活住宅、連立・多世帯住宅、オフィステルなどの非アパート商品の物件は、ほぼ2倍近くに増えたことが分かりました。

シム委員は、現在の競売市場ではアパートよりも非アパート物件が多く出ている点を指摘し、このような市場の流れを注意深く見る必要があると説明しました。アパートの場合、依然として落札価格率が100%付近で動く事例もありますが、全体的な買い控えは萎縮した状態です。

公的機関の地方移転と税制改正の変数

第2次公的機関の地方移転政策が不動産市場に与える影響については、短期的な好材料と分析されます。約350の公的機関が移転する予定である中で、世宗市の場合は物件が消えるなどの変化が現れる可能性があります。ただし、実際の買い手に繋がるためには、定住環境と生活インフラの構築が核心的な要素になると見られます。シム委員は、公的機関を複数の地域に分散させるよりも、拠点都市（光州、釜山、大田、大邱など）に集中させる方が効率的であるとの見解を示しました。

税制に関しては、大韓民国国会で議論される税制改正案が今後の買い動きの変数となる見通しです。現在、狎鴎亭洞や大峙洞など資産家比率が高い地域では、保有税負担に関する問い合わせが続いており、税制改正の方向性が確定するタイミングに合わせて市場の動きが決まるものと見られます。