"금리 상승과 대출 규제 사이"…경매 물건 작년 대비 44% 증가한 부동산 시장 상황

부동산 시장의 금리 부담과 대출 규제가 맞물리며 매수 심리가 위축되고 경매 시장의 변화가 나타나고 있다. 심형석 위원은 최근 부동산 시장 상황에 대해 금리 인상 가능성과 대출 규제 강화가 매수 심리에 미치는 영향을 분석했다.

금리 인상 전망과 대출 상환 부담

현재 기준금리가 3.0%인 상황에서 올해 세 차례 정도의 베이비 스텝(0.25%p 인상)이 단행될 경우, 내년 금리는 4%에 가까워질 수 있다는 전망이 나왔다. 금리가 상승하면 대출 비중이 높은 저가 아파트 시장의 매수 심리가 더욱 위축될 가능성이 있다. 특히 주택담보대출 금리가 8%대까지 나오는 등 원리금 상환 부담이 커지면서, 6억 원을 대출받은 직장인의 경우 월 상환액이 300만 원을 넘어서는 사례도 나타나고 있다.

심 위원은 여유 자금이 생길 경우 투자보다는 대출 원금을 상환하여 원리금 부담을 줄이는 방향을 권유했다. 또한, 변동 금리를 이용 중인 경우 금리 추이를 살펴보고 주기형 상품이나 고정 금리로의 전환을 검토할 필요가 있다고 언급했다. 다만, 주기형 상품의 경우 3~5년 후 재설정 시점에 금리 부담이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 한다.

경매 시장의 변화와 비아파트 물건 증가

금리 상승의 영향으로 경매 시장에는 실소유자들의 물건이 등장하고 있다. 경매 물건 수는 지난해와 비교해 44% 증가했으며, 낙찰률과 낙찰가율은 함께 하락하는 추세다. 경매 물건의 유형을 살펴보면 아파트의 증가 폭은 크지 않은 반면, 도시형 생활주택, 연립·다세대, 오피스텔 등 비아파트 상품의 물건은 거의 두 배 가까이 늘어난 것으로 나타났다.

심 위원은 현재 경매 시장에서 아파트보다는 비아파트 물건이 많이 나오고 있다는 점을 지적하며, 이러한 시장 흐름을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다고 설명했다. 아파트의 경우 여전히 낙찰가율이 100% 근처에서 움직이는 사례가 있으나, 전반적인 매수 심리는 위축된 상태다.

공공기관 지방 이전과 세제 개편 변수

제2차 공공기관 지방 이전 정책이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서는 단기적인 호재로 분석된다. 약 350개의 공공기관이 이전할 예정인 가운데, 세종시의 경우 매물이 사라지는 등의 변화가 나타날 수 있다. 다만, 실제 매수세로 이어지기 위해서는 정주 여건과 생활 인프라 구축이 핵심적인 요소가 될 것으로 보인다. 심 위원은 공공기관을 여러 지역으로 분산하기보다 거점 도시(광주, 부산, 대전, 대구 등)에 집중하는 것이 효율적이라는 견해를 밝혔다.

세제 관련해서는 국회에서 논의될 세제 개편안이 향후 매수 움직임의 변수가 될 전망이다. 현재 압구정동이나 대치동 등 자산가 비중이 높은 지역에서는 보유세 부담과 관련한 문의가 이어지고 있으며, 세제 개편 방향이 확정되는 시점에 맞춰 시장의 움직임이 결정될 것으로 보인다.