Aumento de 20 puntos porcentuales en la tasa impositiva para terrenos no comerciales a partir de 2028... Posibilidad de exclusión de la deducción especial por posesión a largo plazo

Si la propuesta de reforma fiscal anunciada por el gobierno en agosto de 2026 es aprobada por la National Assembly, se espera que la carga fiscal sobre los terrenos no comerciales aumente drásticamente a partir de 2028. Según el video, si se aplica la enmienda, la tasa impositiva agravada del impuesto sobre la renta por transferencia de terrenos no comerciales se duplicará, pasando del 10% actual al 20%, y también podría excluirse el sistema de deducción especial por posesión a largo plazo que se aplicaba anteriormente.

Criterios de determinación de terrenos no comerciales y perspectivas de cambios en el monto de los impuestos

A diferencia de las viviendas, los terrenos no reciben beneficios de exención fiscal simplemente por tener un periodo de posesión prolongado. Si se produce una ganancia por transferencia, en principio se debe pagar el impuesto sobre la renta por transferencia, y dependiendo del periodo de posesión, se aplican las tasas básicas del 50% para menos de 1 año, 40% para más de 1 año pero menos de 2 años, y del 6% al 45% a partir de los 2 años. El punto clave es si dicho terreno es 'comercial' o 'no comercial'.

A los terrenos no comerciales se les añade un 10% porcentual a la tasa básica. Si se encuentra en el tramo de la tasa máxima del 45%, se deberá pagar una tasa total del 60.5% incluyendo el impuesto sobre la renta local. El video explica los cambios al aplicarse la enmienda en 2028 mediante cifras. En el caso de un terreno con una ganancia por transferencia de 500 millones de wones poseído durante más de 15 años, actualmente se aplica una deducción especial por posesión a largo plazo del 30%, pagando aproximadamente 149 millones de wones de impuesto por transferencia; sin embargo, si la tasa agravada sube al 20% según la enmienda de 2028 y se excluye la deducción, el monto del impuesto aumentará a aproximadamente 274 millones de wones. En este caso, en una comparación simple, la diferencia de impuestos alcanza aproximadamente los 125 millones de wones. No obstante, esto se basa en la enmienda anunciada para su legislación a septiembre de 2026, y se debe observar si se aprueba finalmente.

La condición de terreno no comercial no se determina simplemente por el estado de uso actual. Es importante si se ha utilizado para fines comerciales durante un periodo determinado dentro del periodo total de posesión. Por ejemplo, en el caso de un terreno poseído durante 5 años, si se ha utilizado para fines comerciales durante 3 años o más de todo el periodo, o si se ha utilizado para fines comerciales durante 2 años o más de los 3 años hasta la fecha de transferencia, puede ser reconocido como terreno comercial. Además, existen regulaciones que permiten reconocer excepcionalmente como terrenos comerciales a aquellos sujetos a restricciones de desarrollo o construcción según la ley, terrenos baldíos para construir edificios (2 años antes de la construcción y el periodo de obra), o terrenos dentro de los 2 años posteriores al cierre de un negocio, entre otros.

Requisitos de exención por cultivo propio durante 8 años y método de uso de la sustitución de tierras agrícolas

En el caso de las tierras agrícolas, es importante cumplir con los requisitos de 'exención por cultivo propio durante 8 años'. Esto no significa simplemente poseer la tierra durante 8 años, sino que se deben cumplir tanto los requisitos de residencia (vivir en la zona) como de cultivo propio (cultivar directamente). La residencia debe ser en el mismo municipio, ciudad o distrito que la tierra agrícola, en un municipio, ciudad o distrito adyacente, o dentro de una distancia en línea recta de 30 km. Además, la persona debe cultivar la tierra directamente; es difícil que se reconozca si se subarrienda a terceros o si un familiar cultiva en su lugar. También existen criterios de ingresos: si la suma del salario total y los ingresos por negocio del periodo impositivo correspondiente supera los 37 millones de wones, se excluirá del periodo de cultivo propio.

Si no se han cumplido los requisitos de 8 años de cultivo propio, se puede considerar el sistema de 'sustitución de tierras agrícolas'. Se debe vender la tierra agrícola que se ha cultivado directamente durante al menos 4 años y comprar una nueva tierra agrícola dentro de un año desde la fecha de transferencia para volver a cultivar. La nueva tierra agrícola debe ser al menos dos tercios de la superficie de la tierra agrícola anterior, o más de la mitad de su valor de venta. Si el periodo total de cultivo propio sumando la tierra agrícola anterior y la nueva alcanza los 8 años, se puede recibir la exención del impuesto por transferencia de acuerdo con las regulaciones de gestión posterior.

Adquisición y tratamiento fiscal de tierras agrícolas heredadas

Según la Ley de Tierras Agrícolas, los herederos pueden adquirir tierras agrícolas excepcionalmente incluso si no cultivan. Sin embargo, el área que un heredero que no cultiva puede poseer continuamente está limitada a 10,000 m² (aproximadamente 3,000 pyeong). Si se desea poseer más de esta cantidad, se deben considerar métodos como contratos formales de consignación de arrendamiento. En términos de impuesto sobre la renta por transferencia, si se hereda un terreno donde los padres cultivaron durante más de 8 años, el heredero puede sumar el periodo de cultivo de los padres si cultiva la tierra durante más de 1 año después de la herencia. Además, existe una regulación que permite aplicar la exención por 8 años de cultivo propio, reconociendo el periodo de cultivo de los padres incluso si el heredero no cultiva, siempre que la transferencia se realice dentro de los 3 años posteriores a la herencia.