2028년부터 비사업용 토지 중과세율 20%p 상향…장기보유특별공제 배제 가능성

2026년 8월 정부가 발표한 세제 개편안이 국회를 통과할 경우, 2028년부터 비사업용 토지에 대한 세 부담이 대폭 늘어날 전망이다. 영상에 따르면 개정안이 적용되면 비사업용 토지의 양도소득세 중과세율은 현재 10%포인트에서 20%포인트로 두 배 인상되며, 기존에 적용되던 장기보유특별공제 제도 또한 배제될 수 있다.

비사업용 토지 판정 기준과 세액 변화 전망

토지는 주택과 달리 보유 기간이 길다고 해서 비과세 혜택이 주어지지 않는다. 양도차익이 발생하면 원칙적으로 양도소득세를 납부해야 하며, 보유 기간에 따라 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상부터는 6%~45%의 기본 세율이 적용된다. 핵심은 해당 토지가 '사업용'인지 '비사업용'인지의 여부다.

비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트가 가산된다. 만약 최고세율 45% 구간에 해당한다면 지방소득세를 포함해 총 60.5%의 세율을 부담하게 된다. 영상에서는 2028년 개정안 적용 시의 변화를 수치로 설명했다. 양도차익 5억 원인 토지를 15년 이상 보유했을 경우, 현재는 장기보유특별공제 30%를 적용받아 약 1억 4,900만 원의 양도세를 내지만, 2028년 개정안대로 중과세율이 20%포인트로 오르고 공제가 배제되면 세액은 약 2억 7,400만 원으로 늘어난다. 이 경우 단순 비교 시 세금 차이는 약 1억 2,500만 원에 달한다. 다만 이는 2026년 9월 현재 입법 예고된 개정안 기준이며, 최종 통과 여부를 지켜봐야 한다.

비사업용 토지 여부는 단순히 현재 사용 현황만으로 결정되지 않는다. 전체 보유 기간 중 일정 기간 이상 사업에 사용했는지가 중요하다. 예를 들어 5년 보유 토지의 경우, 전체 기간 중 3년 이상 사업에 사용했거나 양도일 현재 3년 중 2년 이상 사업에 사용했다면 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 또한 법령에 따른 개발제한, 건축제한, 건물을 짓기 위한 나대지 상태(착공 전 2년 및 공사 기간), 폐업 후 2년 이내의 토지 등은 예외적으로 사업용 토지로 인정받을 수 있는 규정이 존재한다.

8년 자경 감면 요건과 농지대토 활용법

농지의 경우 '8년 자경 감면' 요건을 충족하는 것이 중요하다. 이는 단순히 8년을 보유하는 것이 아니라 재촌(거주)과 자경(직접 경작) 요건을 모두 갖춰야 한다. 거주지는 농지와 동일한 시·군·구 또는 연접한 시·군·구, 혹은 직선거리 30km 이내여야 한다. 또한 본인이 직접 농사를 지어야 하며, 타인에게 소작을 맡기거나 가족이 대신 짓는 경우는 인정받기 어렵다. 소득 기준도 존재하여, 해당 과세기간의 총급여액과 사업소득 금액의 합계가 3,700만 원을 초과하면 자경 기간에서 제외된다.

8년 자경 요건을 채우지 못한 경우라면 '농지대토' 제도를 검토할 수 있다. 최소 4년 이상 직접 자경한 농지를 팔고, 양도일로부터 1년 이내에 새로운 농지를 구입하여 다시 농사를 지어야 한다. 새로운 농지는 기존 농지 면적의 3분의 2 이상이거나, 매매 가액의 절반 이상이어야 한다. 기존 농지와 신규 농지의 합산 자경 기간이 8년이 되면 사후관리 규정에 따라 양도세를 감면받을 수 있다.

상속 농지의 취득 및 세무 처리

농지법상 상속인은 농사를 짓지 않더라도 예외적으로 농지를 취득할 수 있다. 다만 농사를 짓지 않는 상속인이 계속 보유할 수 있는 면적은 1만㎡(약 3,000평)로 제한된다. 이를 초과하여 보유하고자 할 경우에는 정식 임대 위탁 계약 등의 방법을 고려해야 한다. 양도세 측면에서는 부모님이 8년 이상 농사를 지은 토지를 상속받은 경우, 상속인이 상속 후 1년 이상 농사를 지으면 부모님의 자경 기간을 합산받을 수 있다. 또한 상속 후 3년 이내에 양도할 경우, 상속인이 농사를 짓지 않았더라도 부모님의 자경 기간을 인정받아 8년 자경 감면을 적용받을 수 있는 규정이 있다.