2028年から非事業用土地の重課税率が20%p引き上げへ…長期保有特別控除の除外の可能性

2026年8月に政府が発表した税制改正案が大韓民国国会を通過した場合、2028年から非事業用土地に対する税負担が大幅に増加する見通しです。映像によると、改正案が適用されると非事業用土地の譲渡所得税の重課税率が現在の10%ポイントから20%ポイントへと2倍に引き上げられ、既存に適用されていた長期保有特別控除制度も除外される可能性があります。

非事業用土地の判定基準と税額の変化予測

土地は住宅とは異なり、保有期間が長いからといって非課税の特典が与えられるわけではありません。譲渡益が発生すれば、原則として譲渡所得税を納付しなければならず、保有期間に応じて1年未満は50%、1年以上2年未満は40%、2年以上の場合は6%〜45%の基本税率が適用されます。鍵となるのは、当該土地が「事業用」か「非事業用」かという点です。

非事業用土地には基本税率に10%ポイントが加算されます。もし最高税率45%の区分に該当する場合、地方所得税を含めて計60.5%の税率を負担することになります。映像では、2028年の改正案適用時の変化を数値で説明しました。譲渡益が5億ウォンである土地を15年以上保有した場合、現在は長期保有特別控除30%を適用されて約1億4,900万ウォンの譲渡税を納めますが、2028年の改正案通りに重課税率が20%ポイントに上がり、控除が除外されると、税額は約2億7,400万ウォンに増加します。この場合、単純比較すると税金の差は約1億2,500万ウォンに達します。ただし、これは2026年9月現在、立法予告された改正案に基づいたものであり、最終的な通過の成否を見守る必要があります。

非事業用土地であるかどうかは、単に現在の使用状況のみで決定されるものではありません。全保有期間のうち、一定期間以上事業に使用したかどうかが重要です。例えば、5年間保有した土地の場合、全期間のうち3年以上事業に使用したか、あるいは譲渡日時点で3年間のうち2年以上事業に使用していれば、事業用土地として認められることができます。また、法令に基づく開発制限、建築制限、建物を建てるための裸地状態（着工前2年および工事期間）、廃業後2年以内の土地などは、例外的に事業用土地として認められる規定が存在します。

8年自耕減免の要件と農地代土の活用法

農地の場合、「8年自耕減免」の要件を満たすことが重要です。これは単に8年間保有することではなく、在村（居住）と自耕（直接耕作）の要件を共に備えなければなりません。居住地は農地と同じ市・郡・区、または隣接する市・郡・区、あるいは直線距離30km以内である必要があります。また、本人が直接農業を行う必要があり、他人に小作を任せたり、家族が代わりに耕作したりする場合は認められにくいです。所得基準も存在し、当該課税期間の総給与額と事業所得金額の合計が3,700万ウォンを超えると、自耕期間から除外されます。

8年自耕の要件を満たせなかった場合は、「農地代土」制度を検討することができます。最低4年以上直接自耕した農地を売り、譲渡日から1年以内に新しい農地を購入して再び農業を行う必要があります。新しい農地は、既存の農地面積の3分の2以上、あるいは売買価格の半分以上でなければなりません。既存の農地と新規農地の合算自耕期間が8年になれば、事後管理規定に従って譲渡税を減免を受けることができます。

相続農地の取得および税務処理

農地法上、相続人は農業を行わなくても例外的に農地を取得できます。ただし、農業を行わない相続人が継続して保有できる面積は1万㎡（約3,000坪）に制限されます。これを超えて保有しようとする場合には、正式な賃貸委託契約などの方法を検討しなければなりません。譲渡税の側面では、親が8年以上農業を行った土地を相続した場合、相続人が相続後1年以上農業を行えば、親の自耕期間を合算できます。また、相続後3年以内に譲渡する場合、相続人が農業を行っていなくても、親の自耕期間が認められ、8年自耕減免を適用できる規定があります。