"Más de 200 billones de wones en ingresos fiscales excedentes"... El volumen de recursos para las políticas de estabilidad de la vivienda del gobierno y los cambios en el mercado

A medida que el gobierno declara la estabilidad de la vivienda, el empleo y las finanzas para las clases populares como sus tres políticas sociales fundamentales, crece el interés por la dirección futura de las políticas inmobiliarias y de vivienda. Basándose en lo anunciado recientemente a través de la reunión del gabinete, se ha planteado el análisis de que el gobierno posee suficiente capacidad financiera para destinar los ingresos fiscales excedentes asegurados a las políticas de vivienda.

El excedente de 200 billones de wones y la realidad de la hoja de ruta de bienestar de la vivienda

Según el video, debido al aumento en el pago del impuesto de sociedades de empresas como Electronics (se estima que es Samsung Electronics) este año, se espera que se generen aproximadamente 63 billones de wones en ingresos fiscales excedentes este año. Especialmente, se prevé que el excedente fiscal supere los 100 billones de wones el próximo año, por lo que, sumando este año y el próximo, se asegurarán recursos positivos por un volumen de aproximadamente 200 billones de wones. Esta capacidad financiera sirve como base para respaldar la capacidad de ejecución de las políticas de estabilidad de la vivienda promovidas por el gobierno.

La hoja de ruta de bienestar de la vivienda, anunciada el pasado 22 de septiembre, está diseñada centrada en los servicios públicos. Dicha hoja de ruta tiene como objetivo aumentar el suministro de viviendas públicas a más de 2.5 millones de unidades para el año 2030. Teniendo en cuenta que el inventario de viviendas públicas es de aproximadamente 2 millones de unidades a finales de 2024, se menciona como un escenario realista la expansión masiva del suministro de viviendas públicas durante los próximos 5 años basándose en los 200 billones de wones de recursos asegurados. Además, será necesario prestar atención en el futuro a los planes de ejecución específicos, como el método de introducción de modelos que permitan residir durante 20 años.

El colapso del suministro de viviendas no residenciales y el fenómeno de la falta de preferencia por el sistema Jeonse en apartamentos

Como resultado del análisis de los datos de suministro de vivienda, se observa una clara polarización entre el mercado de apartamentos y el de viviendas no residenciales. Al observar el rendimiento acumulado de inicios de construcción en agosto, los apartamentos se mantienen con 77,000 unidades iniciadas, pero el suministro de viviendas no residenciales se encuentra en un estado de contracción severa. En el caso de las viviendas no residenciales, debería realizarse un suministro de aproximadamente 70,000 unidades anuales, pero según el acumulado de agosto de este año, apenas alcanzó las 15,000 unidades, lo que representa una disminución de aproximadamente el 80% en comparación con el año anterior.

Como causa de este colapso en el suministro de viviendas no residenciales, se señala la contracción del mercado Jeonse. Se analiza que, aunque el sistema Jeonse ha funcionado como una forma de financiación para los proveedores, el suministro se ha cortado debido a que las finanzas del Jeonse para viviendas no residenciales no están operando por problemas como las estafas de Jeonse. Ante esto, se plantea la necesidad de introducir programas financieros normales donde los proveedores de viviendas no residenciales puedan obtener fondos a través de instituciones financieras y reembolsar las unidades de alquiler a largo plazo.

Aceleración de la transición al alquiler mensual en el mercado de arrendamiento de apartamentos de Seúl

En el mercado de apartamentos, se observa el fenómeno de "falta de preferencia por el Jeonse", donde se opta por el alquiler mensual en lugar del Jeonse. La proporción de alquiler mensual en los apartamentos de Seúl fue de un promedio del 42% durante 5 años, pero este año aumentó hasta el 52%, lo que representa un incremento de 8 puntos porcentuales respecto al año anterior (44%). Esto muestra que, a diferencia de la tendencia continua hacia el alquiler mensual que se observa en el mercado de viviendas no residenciales, también está ocurriendo un cambio drástico en el mercado de apartamentos.

Este cambio no se interpreta como una consecuencia de los problemas de estafas de Jeonse, sino como el resultado de la demanda que busca convertir el Jeonse en alquiler mensual para utilizar el capital restante en inversiones, en lugar de dejar el depósito de Jeonse depositado en el arrendador en un entorno de altas tasas de interés. A medida que aumentan los casos en los que, al renovar un contrato de arrendamiento, se elige el alquiler mensual en lugar del Jeonse para invertir el dinero sobrante en acciones u otros activos, persiste una fase en la que el Jeonse disminuye naturalmente y la proporción de alquiler mensual aumenta incluso en el mercado de apartamentos.